9.2: Визначте фінансування

Цілі навчання

1. Визначте вплив початкового внеску на інші витрати на житло.
2. Розрахуйте щомісячний платіж по іпотеці, враховуючи його процентну ставку, термін погашення та залишок основного боргу.
3. Розрізняють іпотеку з фіксованою ставкою та регульованою ставкою та пояснюють їх вплив на щомісячний платіж та процентну ставку.
4. Розрізняйте обмеження ставки та обмеження платежу та поясніть їх використання та ризики.
5. Визначте вплив балів на щомісячний платіж по іпотеці.
6. Визначте потенційні витрати на закриття.

Так само, як ваш будинок може бути найбільш значною покупкою, іпотека може бути вашим найбільш значним боргу. Основним може бути багато разів один рік наявного доходу і може бути виплачений протягом п'ятнадцяти або тридцяти років. Будинок забезпечує позику, так що якщо ви дефолт або пропустіть платежі, кредитор може стягнути стягнення на ваш будинок або претензії власності на майно, виселити вас, і перепродати будинок, щоб відновити те, що ви заборгували. Ви можете втратити не тільки свій будинок, але і свій будинок.

Рисунок Template:index. © 2010 Корпорація Юпітерімагес

Банки, кредитні спілки, фінансові компанії та компанії з іпотечного фінансування продають іпотеку. Вони отримують прибуток, кредитуючи і конкуруючи за позичальників. Має сенс купувати іпотеку, оскільки ставки та терміни (тобто витрати та умови позичальників) можуть сильно відрізнятися. Інтернет спростив порівняння; швидкий пошук «іпотечних ставок» дає багато веб-сайтів, які надають національні та державні середні показники, кредитори у вашому регіоні, порівнянні ставки та терміни, і безкоштовні іпотечні калькулятори.

Ви можете почувати себе більш комфортно отримувати іпотеку через ваш місцевий банк, який може обробляти кредит, а потім продати іпотеку більшій фінансовій установі. Місцевий банк зазвичай продовжує обслуговувати кредит, збирати платежі, але ці грошові потоки передаються фінансовій установі (зазвичай набагато більшому банку), яка купила іпотеку. Цей вторинний іпотечний ринок дозволяє вашому місцевому банку мати більше ліквідності та меншого ризику, оскільки він отримує відразу ж погашення, дозволяючи йому робити більше кредитів. Поки ви продовжуєте здійснювати свої платежі, ваша єдина взаємодія - з банком, який обслуговує кредит. Крім того, місцеві банки можуть виділити відсоток іпотеки, щоб тримати «в будинку», а не продавати.

Уряд США допомагає деяким групам отримати житлові кредити, такі як корінні американці, американці з інвалідністю та ветерани. Дивіться, наприклад, www.homeloans.va.gov/ondemand_ vets_stream_video.htm.

Майте на увазі, що розглянуті в цьому розділі витрати, пов'язані з різними видами іпотеки, можуть змінюватися. Ринок нерухомості, державна житлова політика та державне регулювання ринку іпотечного фінансування можуть змінитися в будь-який час. Коли вам пора робити покупки для іпотеки, тому будьте впевнені, що ви поінформовані про поточні події.

Авансовий платіж

Іпотека вимагає початкового внеску або відсотка від ціни покупки, сплаченого готівкою при покупці. Більшість покупців використовують готівку від заощаджень, виручку від будинку, який вони продають, або сімейний подарунок.

Розмір початкового внеску не впливає на ціну будинку, але може вплинути на вартість фінансування. Для певної ціни будинку, чим більше початковий внесок, тим менше іпотека і, при рівних умовах, менші щомісячні платежі. Приклад тридцятирічної іпотеки показаний на малюнку 9.9.

Рисунок Template:index :Авансовий платіж та щомісячний платіж

Зазвичай, якщо початковий внесок становить менше 20 відсотків від ціни продажу нерухомості, позичальник повинен платити за приватне іпотечне страхування, яке страхує кредитора від витрат на невиконання зобов'язань. Більший початковий внесок виключає ці витрати для позичальника.

Початковий внесок може компенсувати річну вартість фінансування, але це створює альтернативні витрати та зменшує вашу ліквідність, коли ви берете гроші з заощаджень. Грошові кошти також знадобляться для витрат на закриття або трансакційних витрат цієї покупки або для будь-якого негайного ремонту або ремонту. Ці потреби доведеться зважувати проти наявних грошових коштів, щоб визначити суму вашого першого внеску.

Щомісячний платіж

Щомісячний платіж - це поточне зобов'язання щодо руху грошових коштів по кредиту. Якщо ви не платите цей платіж, ви перебуваєте в дефолті за кредитом і може в кінцевому підсумку втратити будинок без компенсації за гроші, які ви вже вклали в нього. Ваша здатність вносити щомісячний платіж визначає вашу здатність утримувати будинок.

Процентна ставка і термін погашення (термін дії іпотеки) визначають щомісячну суму платежу. При іпотеці з фіксованою ставкою процентна ставка залишається незмінною протягом усього терміну погашення іпотеки, як і щомісячний платіж. Звичайна іпотека - це іпотека з фіксованою ставкою на тридцять, двадцять або п'ятнадцять років.

Чим довше термін погашення, тим більша процентна ставка, оскільки кредитор стикається з більшим ризиком, тим більше часу потрібно для погашення кредиту.

Іпотека з фіксованою ставкою структурована як ануїтет: регулярні періодичні виплати рівних сум. Частина платежу - це погашення основного боргу, а частина - для процентних витрат. Коли ви робите платіж, ваш баланс стає меншим, і тому процентна частина вашого наступного платежу менша, а основний платіж більше. Іншими словами, продовжуючи здійснювати платежі, ви швидше і швидше виплачуєте залишок кредиту і сплачуєте все менше відсотків.

Приклад амортизації іпотеки, або графік виплат відсотків і основного боргу протягом терміну дії кредиту показаний на малюнку 9.10. Іпотека - це тридцятирічна іпотека з фіксованою ставкою. Показаний лише рік один, але електронна таблиця поширюється, щоб показати амортизацію протягом терміну іпотеки.

Рисунок Template:index :A Амортизація іпотеки: рік перший з тридцяти років, фіксована ставка 6.5 відсотків іпотеки

У перші роки іпотеки ваші платежі в основному відсотки, тоді як в останні роки вони в основному основні. Важливо розрізняти їх, оскільки відсотки по іпотеці підлягають податковому відрахуванню. Ця податкова пільга більше в попередні роки іпотеки, коли процентні витрати більше.

Щомісячні платежі по іпотеці можна оцінити за допомогою іпотечного фактора. Іпотечний фактор - це розрахунок платежу на 1000 доларів іпотечного кредиту, враховуючи процентну ставку і термін погашення іпотеки. Іпотечні фактори для тридцяти-, двадцяти- і п'ятнадцятирічних іпотечних кредитів наведені на малюнку 9.11.

Малюнок Template:index :Іпотечні фактори для різних ставок іпотеки

Щомісячний платіж може бути розрахований як

коефіцієнт іпотеки × основний ÷ 1000.

Отже, якщо ви розглядали можливість придбання будинку за $250,000 з $50,000 початкового внеску і фінансування решти $200,000 з тридцять років, 6,5 відсотків іпотеки, то ваш щомісячний іпотечний платіж буде 6.32 × $200,000 ÷ 1,000 = $1,264. Якщо ви використовували п'ятнадцятирічну іпотеку, ваш щомісячний платіж становив би 8.71 × $200,000 ÷ 1,000 = $1,742. Якщо ви отримали тридцятирічну іпотеку, але за ставкою 6 відсотків, ваш щомісячний платіж становив би $1,200.

Потенційні кредитори та багато веб-сайтів надають іпотечні калькулятори, щоб зробити ці розрахунки, так що ви можете оцінити щомісячні платежі за фіксованою ставкою іпотеки, якщо ви знаєте іпотечну ставку, термін до погашення, і основний запозичений.

Іпотечні конструкції

Поки що дискусія була зосереджена на іпотеці з фіксованою ставкою, тобто іпотеці з фіксованою або постійною процентною ставкою, а отже, і платежах, до погашення. За допомогою іпотеки з регульованою ставкою (ARM) процентна ставка - і щомісячний платіж - можуть змінюватися. Якщо процентні ставки зростуть, щомісячний платіж збільшиться, а якщо вони впадуть - зменшиться. Згідно з федеральним законом, підвищення процентних ставок ARM не може зрости більше ніж на 2 відсотки за раз, але навіть при такому обмеженні ставки власники будинків з ARM ризикують побачити збільшення щомісячних платежів. Позичальники можуть обмежити цей ризик процентної ставки за допомогою обмеження платежу, що, однак, вводить інший ризик.

Рисунок Template:index. © 2010 Корпорація Юпітерімагес

Ліміт платежу обмежує суму, на яку платіж може збільшуватися або зменшуватися. Це звучить так, як це захистило б позичальника, але якщо платіж обмежений і процентна ставка зростає, більша частина платежу платить за процентні витрати і менше за основний платіж, тому залишок сплачується повільніше. Якщо процентні ставки досить високі, платіж може бути занадто малим, щоб оплатити всі процентні витрати, а будь-які не сплачені відсотки додадуть до основного залишку іпотеки.

Іншими словами, замість того, щоб погасити іпотеку, ваші платежі можуть фактично збільшити ваш борг, і ви могли б в кінцевому підсумку через більше грошей, ніж ви позичили, навіть якщо ви робите всі необхідні платежі вчасно. Це називається негативною амортизацією. Ви повинні переконатися, що ви знаєте, якщо ваш ARM іпотечний цей тип позики. Ви можете добровільно збільшити суму щомісячного платежу, щоб уникнути негативних наслідків обмеження платежу.

Іпотека з регульованою ставкою ризикована для позичальників. ARM зазвичай пропонуються за нижчими ставками, ніж іпотека з фіксованою ставкою, однак, і може бути більш доступним. Позичальники, які очікують збільшення своїх наявних доходів, що компенсувало б ризик більш високого платежу, або які очікують зниження процентних ставок, можуть віддати перевагу іпотеці з регульованою ставкою, термін погашення якої може становити до сорока років. В іншому випадку іпотека з фіксованою ставкою краще.

Існують іпотечні кредити, які поєднують фіксовану та змінну ставки - наприклад, пропонуючи фіксовану ставку на певний період часу, а потім регульовану ставку. Інший вид іпотеки - це повітряна куля іпотека, яка пропонує фіксовані щомісячні платежі на певний термін, як правило, три, п'ять або сім років, а потім остаточне, велике погашення основного боргу. Є варіант ARM, де ви сплачуєте або тільки відсотки, або основний капітал тільки за перші кілька років кредиту, що робить його більш доступним. Хоча ви сплачуєте лише відсотки, однак, ви не накопичуєте власний капітал у своїх інвестиціях.

Як актив, будинок може бути використаний для забезпечення інших видів кредитів. Іпотечний кредит або другий іпотечний дозволяє домовласник позичити проти будь-якого власного капіталу в будинку. Покращення житла кредит є одним з видів власного капіталу кредиту. Кредитна лінія власного капіталу (HELOC) дозволяє домовласнику забезпечити кредитну лінію, або позику, яка позичається і виплачується в міру необхідності, з процентами, сплаченими тільки на непогашеному залишку. Зворотна іпотека покликана забезпечити домовласникам з високим капіталом щомісячний дохід у вигляді кредиту. Зворотний іпотека по суті є позикою проти вашого будинку, що вам не доведеться платити до тих пір, як ви живете там. Щоб мати право на більшість зворотних іпотечних кредитів, ви повинні володіти своїм будинком і бути шістдесят два роки або старше. Ви або ваше майно погашає кредит, коли ви продаєте будинок або помрете.

Окуляри

Окуляри - це ще один вид вартості фінансування. Один пункт становить один відсоток від іпотеки. Бали виплачуються кредитору як форма передплачених відсотків, коли іпотека бере початок і використовуються для зниження ставки по іпотеці. Іншими словами, оплата балів - це спосіб покупки більш низької ставки по іпотеці.

Вирішуючи, чи варто платити бали, потрібно подумати про різницю, що нижча ставка по іпотеці зробить ваш щомісячний платіж і як довго ви будете платити цю іпотеку. Скільки часу знадобиться, щоб бали оплатити себе зменшеними щомісячними платежами? Наприклад, припустимо, що у вас є наступні варіанти для тридцятирічної фіксованої ставки, іпотеки в розмірі 200 000 доларів: іпотечна ставка 6,5 відсотка без балів або ставка 6 відсотків з 2 балами.

По-перше, ви можете розрахувати різницю в ваших щомісячних платежах для двох різних ситуацій. Використовуючи іпотечний фактор для тридцятирічної іпотеки, щомісячні платежі в кожному випадку будуть коефіцієнтом іпотеки × $200,000 ÷ 1000 або

Окуляри	Ставка по іпотеці	Іпотечний фактор	Щомісячний платіж
0	6,50%	6.32	1 264
2	6.00%	6.00	1 200

Оплата двох балів купує вам нижчий щомісячний платіж і економить 64 долари на місяць. Два бали коштують 4000 доларів (2 відсотки від 200 000 доларів). За ставкою 64 долара на місяць знадобиться 62,5 місяці (4000 ÷ 64$) або трохи більше п'яти років, щоб ці бали заплатили себе. Якщо ви не плануєте мати цю іпотеку так довго, то платити бали не варто. Платні бали мають ліквідність та додаткові витрати наперед, які повинні бути зваженими з його вигодою. Пункти є частиною витрат на закриття, але позичальники не повинні їх платити, якщо вони готові платити більш високу процентну ставку замість цього.

Витрати на закриття

Інші витрати на покупку будинку є трансакційні витрати, тобто витрати на здійснення угоди відбуваються, які не є прямими витратами ні на будинок, ні фінансування. Вони називаються витратами на закриття, оскільки вони оплачуються під час закриття, зустрічі між покупцем і продавцем, де підписані документи на право власності та позику, а майно фактично передається. Покупець сплачує ці витрати на закриття, включаючи гонорар за оцінку, страхування титулів та плату за подання справи.

Кредитор вимагатиме незалежної оцінки вартості будинку, щоб переконатися, що сума іпотеки є розумним, враховуючи вартість будинку, який забезпечує його. Кредитор також вимагатиме пошук назви та договір на страхування титулів. Назва компанії буде досліджувати будь-які претензії або застави на акт; покупка не може йти вперед, якщо акт не може бути вільно переданий. Протягом терміну іпотеки титульне страхування захищає від недоліків, не знайдених у назві, і будь-яких претензій, які можуть спричинити. Покупець також сплачує плату за подання договору про майно до селища, муніципалітету чи округу. Деякі держави також можуть мати податок на передачу майна, який є обов'язком покупця.

Закриття може відбуватися в офісі титульної компанії, яка займається угодою, або в реєстрі актів. Закриття також може відбуватися в офісах кредитора, таких як банк або адвокатська контора і, як правило, опосередковуються між покупцем і продавцем через своїх адвокатів. Юристи, які спеціалізуються на нерухомості, гарантують дотримання всіх вимог законодавства і заповнення всіх юридичних документів. Наприклад, перед підписанням покупці житла мають право переглянути заяву про врегулювання житлового будівництва та міського розвитку США (HUD) за двадцять чотири години до закриття. Цей документ разом із заявою про розкриття правди в кредитуванні викладає і пояснює всі умови угоди, всі витрати на покупку будинку та всі витрати на закриття. Як покупець, так і продавець повинні підписати документ HUD і юридично зобов'язані ним.

КЛЮЧОВІ ВИНОСИ

• Відсоток від ціни покупки, сплаченої авансом як початковий внесок, визначатиме суму, яка позичена. Саме основний залишок по іпотеці, в свою чергу, визначає щомісячний платіж по іпотеці.
• Більший початковий внесок може зробити щомісячний платіж меншим, але створює можливу вартість втрати ліквідності.
• Іпотека з фіксованою ставкою структурована як ануїтет; щомісячний іпотечний платіж може бути розрахований з іпотечної ставки, терміну погашення та основного залишку по іпотеці.
• Іпотека з фіксованою ставкою має фіксовану ставку по іпотеці та фіксовані щомісячні платежі.
• Іпотека з регульованою ставкою може мати регульовану ставку іпотеки та/або регульовані платежі.
• Для компенсації впливу іпотеки з регульованою ставкою на щомісячні платежі може використовуватися обмеження ставки або обмеження платежу.
• Бали - це витрати на запозичення, сплачені авансом (а не над терміном погашення іпотеки).
• Витрати на закриття - це трансакційні витрати, такі як комісія за оцінку, пошук титулів та страхування титулів, плата за подання юридичних документів, податки на переказ, а іноді і комісії ріелторів.

Вправи

1. Ви розглядаєте можливість придбання існуючого односімейного будинку за $200,000 з 20 відсотків початкового внеску і тридцятирічного іпотечного кредиту з фіксованою ставкою на 5,5 відсотків.
   1. Яким буде ваш щомісячний іпотечний платіж?
   2. Якби ви вирішили купити два бали за ставку 5 відсотків, скільки б ви заощадили на щомісячних платежах? Чи варто було б купувати окуляри? Чому, а чому б і ні?
   3. Коли слід розглянути іпотеку з регульованою ставкою?
2. Перегляньте пояснення щодо іпотечних кредитів з регульованою ставкою на сайті споживчого керівництва Федеральної резервної системи США (ФРС) за адресою http://www.federalreserve.gov/pubs/arms/arms_english.htm. На думку ФРС, чому ви повинні бути обережними щодо іпотечних кредитів з регульованою ставкою? Завантажте «Робочий аркуш іпотечних покупок» на цьому веб-сайті як керівництво щодо порівняння особливостей ARM з кредиторами.
3. Ви зараз орендуєте або володієте своїм будинком чи квартирою? Які ваші витрати на житло? Який відсоток вашого доходу витрачається на витрати на житло? Якщо ваше житло коштує вам більше третини вашого доходу, що ви могли б зробити, щоб зменшити ці витрати? Запишіть свої альтернативи у вашому журналі особистих фінансів.
4. Як потенційний домовласник, яким буде ваш оцінений PITI? Чи буде банк вважати, що ви маєте право на іпотечний кредит в цей час? Чому чи чому ні? Які критерії використовують кредитори, щоб визначити право на іпотеку будинку?
5. Чи можете ви дозволити собі іпотеку зараз? Скільки іпотеки ви могли собі дозволити? Відповідь на ці питання за допомогою онлайн-калькуляторів доступності іпотеки, знайдених, наприклад, на cgi.money.cnn.com/tools/house... useafford.html, http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/new-house-calculator.aspx, і http://articles.moneycentral.msn.com...alculator.aspx. Якщо ви не можете дозволити собі іпотеку зараз, як ваша особиста ситуація та/або ваш бюджет повинні змінити, щоб зробити це можливим? Встановити доступність будинку як мета у вашому фінансовому плануванні. Напишіть в «Мої замітки» або вашому журналі особистих фінансів, як і коли ви очікуєте, що досягнете цієї мети.
6. Про процес закриття читайте на http://mortgage.lovetoknow.com/The_Closing_Process_When_Buying_a_House. Згідно з Love to Know, хто відвідує закриття? Які правові документи оформляються при закритті?
7. Повторний огляд місцевої нерухомості, кондо, або квартири списки в ціновому діапазоні ви визначили, є дійсно доступним для вас. Для навчальних цілей виберіть будинок, яким ви хотіли б володіти, і кліп оголошення з фотографією, щоб розмістити у вашому журналі особистих фінансів. Запишіть ціну покупки, початковий внесок, який ви б зробили, суму іпотеки, яку ви хотіли б шукати, поточні процентні ставки по іпотечному кредиту для фіксованої та регульованої ставки іпотечних кредитів на різні періоди або терміни погашення, тип іпотеки ви віддаєте перевагу, ставка та термін погашення, які ви хотіли б шукати, бали ви буде купувати (якщо такі є), сума щомісячних іпотечних платежів, які ви очікуєте зробити, і імена кредиторів, які ви розглядаєте наближається першим.