3.9: Майнові питання

Last updated

Oct 27, 2022
Save as PDF
- 3.8: Блок 3 - Основні розуміння, лексика та цілі
- 3.10: Бідність та розподіл доходів

$\newcommand{\vecs}[1]{\overset { \scriptstyle \rightharpoonup} {\mathbf{#1}} }$

$\newcommand{\vecd}[1]{\overset{-\!-\!\rightharpoonup}{\vphantom{a}\smash {#1}}}$

$\newcommand{\id}{\mathrm{id}}$

$\newcommand{\Span}{\mathrm{span}}$

$\newcommand{\kernel}{\mathrm{null}\,}$

$\newcommand{\range}{\mathrm{range}\,}$

$\newcommand{\RealPart}{\mathrm{Re}}$

$\newcommand{\ImaginaryPart}{\mathrm{Im}}$

$\newcommand{\Argument}{\mathrm{Arg}}$

$\newcommand{\norm}[1]{\| #1 \|}$

$\newcommand{\inner}[2]{\langle #1, #2 \rangle}$

$\newcommand{\Span}{\mathrm{span}}$

$\newcommand{\id}{\mathrm{id}}$

$\newcommand{\Span}{\mathrm{span}}$

$\newcommand{\kernel}{\mathrm{null}\,}$

$\newcommand{\range}{\mathrm{range}\,}$

$\newcommand{\RealPart}{\mathrm{Re}}$

$\newcommand{\ImaginaryPart}{\mathrm{Im}}$

$\newcommand{\Argument}{\mathrm{Arg}}$

$\newcommand{\norm}[1]{\| #1 \|}$

$\newcommand{\inner}[2]{\langle #1, #2 \rangle}$

$\newcommand{\Span}{\mathrm{span}}$

Майнові питання

Власники бізнесу мають право володіти, користуватися та розпоряджатися майном, але вони також несуть відповідальність за дотримання державних норм. Найпоширенішою формою регулювання землекористування є зонування. Оскільки Нью-Йорк прийняв першу постанову про зонування в 1916 році, правила зонування були прийняті практично кожною великою міською територією Сполучених Штатів.

Універсальні узагальнення

Землекористування і зонування припускають регулювання використання і забудови нерухомості.
Правила та обмеження зонування використовуються муніципалітетами для контролю та направлення розвитку власності в межах своїх кордонів.

Керівні питання

Які витрати та переваги володіння майном та/або бізнесом?
Як фінансові установи полегшують ділові операції?
Які види державних обмежень здійснюються на використання бізнесу та майна?
Які постанови та правила застосовуються до створення та функціонування фізичних осіб-підприємців, товариств та корпорацій?

Що таке правила зонування?

Основною метою та функцією зонування є поділ муніципалітету на житлові, комерційні та промислові райони (або зони), які здебільшого відокремлені один від одного, при цьому використання майна всередині кожного району є розумно рівномірним. У межах цих трьох основних типів районів, як правило, будуть додаткові обмеження, які можуть бути досить детальними - включаючи наступне:

Конкретні вимоги щодо дозволеного типу будівель
Розташування інженерних ліній
Обмеження на допоміжні будівлі, невдачі будівель з вулиць та інших меж
Розміри і висота будівель
Кількість кімнат

Ці обмеження можуть також охоплювати фасад лотів; мінімальну площу ділянки; передні, задні та бічні двори; паркування поза вулицею; кількість будівель на паркінгу; та кількість житлових одиниць у певній місцевості. Правила можуть обмежувати райони для односімейних будинків або багатоквартирних будинків або таунхаусів. У районах, що мають історичне або культурне значення, правила зонування можуть вимагати збереження певних особливостей.

Регулювання розвитку

Регулювання землекористування не обмежується контролем існуючих будівель та використання; значною мірою воно призначене для керівництва майбутнім розвитком. Муніципалітети зазвичай дотримуються процесу планування, який в кінцевому підсумку призводить до генерального плану, а в деяких штатах створення офіційної карти для муніципалітету. Генеральний план потім вводять в дію постановами, що контролюють зонування, регулювання розвитку підрозділів, планів вулиць, планів громадських об'єктів та будівельних норм. Майбутні забудовники повинні планувати свої підрозділи відповідно до офіційної карти або плану.

В останні роки все більший акцент робиться на регіональному та загальнодержавному плануванні. Визнаючи, що дії одного муніципалітету сильно вплинуть на сусідні міста, іноді конфліктними та суперечливими способами, ці ініціативи планування дозволяють створити регіональний план, який пропонує одне всеосяжне бачення та один набір правил.

Обмеження щодо регулювання зонування

Оскільки правила землекористування та зонування обмежують права власників користуватися своїм майном так, як вони могли б (і часто хочуть), вони часом суперечливі. Крім того, масштаби та межі здатності урядів регулювати землекористування важко визначити з конкретністю. Суди визнали, що регулювання зонування є допустимим, якщо воно є розумним, а не довільним; якщо воно має розумне та суттєве відношення до здоров'я населення, безпеки, комфорту, моралі та загального добробуту; і якщо використані засоби є розумно необхідними для досягнення своєї мети.

З огляду на суб'єктивну природу цих факторів, очевидно, є багато місця для розбіжностей, а іноді і судових процесів. Одне надзвичайно складне питання, представлене в цій галузі права, полягає в тому, наскільки далеко можуть пройти правила землекористування, не стикаючись з конституційною забороною брати приватну власність у публічне користування без справедливої компенсації.

Виклики до правил зонування

Існують численні інші обмеження щодо повноважень уряду регулювати землекористування, будь-яке з яких може стати основою для оскарження таких правил. Постанови про зонування повинні бути розумними на основі всіх факторів, таких як потреба муніципалітету; мета обмеження; розташування, розмір та фізичні характеристики землі; характер сусідства; і його вплив на вартість майна, що бере участь. Обгрунтування зонування полягає в тому, що воно сприяє благу всієї громади відповідно до комплексного плану.

Точкове зонування окремих ділянок майна способом, відмінним від того, що навколишнє майно, в першу чергу для приватних інтересів власника майна, так зонованого, підлягає оскарженню, якщо немає розумних підстав для відрізнення ділянки від навколишніх ділянок. Обмеження, засновані виключно на расі або зайнятості майна, не допускаються, і класифікація, яка дискримінує расову або релігійну групу, може бути підтримана лише в тому випадку, якщо держава демонструє переважний інтерес, який не може бути поданий іншим способом.

У багатьох юрисдикціях статути створили ради зонування для вирішення цих питань. Це квазісудові органи, які можуть проводити слухання з присяжними показаннями свідків і рішення яких підлягають судовому розгляду. Враховуючи як складність закону про зонування, так і спеціалізований характер зонування апеляційних комісій, власнику, який оскаржує вимогу зонування, не рекомендується намагатися аргументувати свою справу без юридичної допомоги.

Недержавні обмеження: обмежувальні пакти та сервітути

Не всі обмеження землекористування створюються урядами. Забудовники земельних ділянок можуть також включати обмеження у свої розробки, найчастіше через використання обмежувальних договорів та сервітутів:

Обмежувальні пакти - це положення в акті, що обмежують використання майна та забороняють певні види використання. Обмежувальні завіти, як правило, використовуються забудовниками землі для встановлення мінімальних розмірів будинків, ліній невдач та естетичних вимог, які, як вважають, покращують сусідство.

Сервітути - це права на використання майна іншого для певних цілей. Сервітути також зараз використовуються для громадських цілей, таких як збереження відкритого простору та збереження. Наприклад, сервітут може перешкоджати комусь будувати на земельній ділянці, що залишає майно відкритим і тим самим зберігає відкриту зелену насадження на благо громадськості в цілому.

Оцінити локальний приклад

План розвитку загрожує сусідству Ель-Пасо

SP17_Transitions_UnionPlaza_DSC08013_crKatherineBelarmino_ed.jpg

У кожному розділі «Переходи» журналу «Збереження» ми виділяємо місця місцевого та національного значення, які нещодавно були відновлені, зараз знаходяться під загрозою, були врятовані від знесення або зневаги або втрачені. Ось один з весни 2017 року.

Найдовше зайнята територія в Ель-Пасо, штат Техас, стикається з потенційною загрозою від плану розвитку арени, висунутого містом.

Barrio Duranguito, розташований у більшому районі Юніон Плаза, був створений на початку 1900-х років мігрантами з Дуранго, Мексика. (Найстаріша існуюча споруда датується 1879 роком.) Проект арени на 180 мільйонів доларів був запропонований у 2012 році, а в 2016 році міська рада затвердила його розташування в частині центру міста, яка охоплює частину Дурангіто, що дозволяє місту використовувати видатний домен, якщо це необхідно. За оцінками, 150 людей можуть зіткнутися з переміщенням, викликаючи протест з боку захисників та жителів громади.

У грудні 2016 року міська рада проголосувала за виключення цього місця, шкодуючи околиці, але на початку січня вона оприлюднила плани нового техніко-економічного обґрунтування, яке в черговий раз вважало район життєздатним. Визначною пам'яткою Duranguito є його близькість до конгресу та центру виконавських мистецтв El Paso Live; будівництво нової арени в межах 1000 футів від нього дозволило б міському уряду скористатися 25 мільйонами доларів державних податкових пільг для нових готелів протягом декількох років.

Низова організація Пасо-дель-Сур висловлювалася про збереження Дюрангуїто, розповсюдження петиції та організацію протестів. Станом на час преси техніко-економічне обґрунтування було скасовано, але Duranguito/Union Plaza все ще був кращим місцем міста для проекту арени.

575936-1419796866-65-99-issue_for_debate_header_kelso.png

Відповідно до П'ятої поправки до Конституції Сполучених Штатів, людям гарантується «Життя, свобода та власність» та захист того, що власність жодної особи не може бути прийнята урядом для громадського користування без справедливої компенсації. П'ята поправка конкретно не визначає терміни «публічне використання» або «просто компенсація». Суди традиційно відстоювали права національних урядів та урядів штатів здійснювати видатне надбання, яке є повноваження уряду приймати приватну власність для публічного використання, з презумпцією, що майно має служити «суспільному благу». Це означає, що вона повинна забезпечити істотну користь для всієї громади. В обмін, правило іменитого домену вимагає від уряду платити власникам нерухомості справедливу ціну за землю. Коли права власників нерухомості і влада уряду розходяться, закономірно виникнуть конфлікти.

Питання для розгляду

Хто повинен вирішити, що є в «більшому суспільному благо»?
Чиї права важливіші — влада чи народ?
Хто визначає, що являє собою справедливу ціну?

Практичний приклад: Кело проти міста Нью-Лондон (2005)

Відео: Історія Сюзетт Кело

Джерело: https://www.youtube.com/watch?v=TAgEgjoycQ4

Зазначення Авторства: Інститут правосуддя ij.org/freedomflix/категорія/35/ 177subcatid=2

У цьому випадку місто Нью-Лондон, штат Коннектикут засудив майно Сьюзетт Кело та її сусідів, щоб передбачити «комплексний план перепланування» за участю приватного проекту. Приватний забудовник в кінцевому підсумку не зміг отримати необхідне йому фінансування, і земля була перетворена на тимчасове звалище. Кело подав до суду на місто Нью-Лондон, стверджуючи, що її земля була взята незаконно, оскільки вона не використовувалася для «громадського блага». У рішенні 5-4 Верховний Суд постановив, що загальні переваги громади від економічного зростання кваліфікували приватні плани перепланування як допустиме «публічне використання» відповідно до «Положення про прийняття п'ятої поправки». Останнім часом це рішення було використано для підтримки засудження публічної власності для ряду приватних проектів.

Дозвіл на використання іменитих доменів

Обмеження використання іменитих доменів

Чи повинні економічні вигоди приватних проектів розвитку розглядатися публічним використанням відповідно до П'ятої поправки? У справі Кело проти міста Нью-Лондон (2005) Верховний суд заявив, що засудження приватних резиденцій з метою будівництва проекту перепланування (включаючи магазини, ресторани, офіси та готель) кваліфікується як «громадське використання». Оскільки П'ята поправка не передбачає конкретного визначення публічного використання, Суд визнав, що «більш широке та природне тлумачення публічного використання» було достатнім. Натомість суд визнав «ширше і природніше тлумачення публічного використання як «суспільного призначення». Аргументація Суду полягала в тому, що оскільки він мав на меті принести користь економічному розвитку громади, план перепланування відповідав визначенню суспільного використання.

Після рішення Кело багато американців побоювалися, що це постанова надало місцевій владі занадто багато повноважень для захоплення приватної власності. Багато штатів прийняли законодавство, призначене для обмеження використання іменитих доменів і приблизно через чотири місяці після рішення Кело, Палата представників США прийняла Закон про захист прав приватної власності. У цьому законі зазначено, що державні кошти будуть утримуватися від державних та місцевих органів влади, які вирішили скористатися видатним надбанням над майном, призначеним для цілей приватного економічного розвитку. Законопроект робить пільги на державні проекти, такі як будівництво доріг та лікарень, а також у випадках, пов'язаних з покинутою приватною власністю.

Щоб прочитати статтю про те, як видатні питання домену впливають на плани будівництва прикордонної стіни, прочитайте за цим посиланням: стіна Трампа потребує приватної власності. Але деякі техасці не відмовляться від своєї землі без бою.

Самостійна перевірка питання

Які недоліки державних нормативних актів щодо власності?
Які переваги державних нормативних актів щодо власності?
Які види державних обмежень здійснюються на використання бізнесу та майна?

3553678-1556673995-6904917-42-pencil-clipart-classroom-14.jpg

Письмове завдання

Якби ви жили в громаді, яка могла б отримати вигоду від захоплення приватної власності, щоб забезпечити економічні вигоди, такі як робочі місця, магазини, ресторани та інші підприємства, чи хотіли б ви дозволити арешт вашої власності через видатний домен, якщо воно пішло на «суспільне благо»? Чому б і ні?

Що робити, якби це був інший район у вашій громаді, і це означало, що ви могли б отримати вигоду від нових створених робочих місць? Як би ви відчували себе тоді?

Дискусія в класі

Потрапляйте в групи та проведіть більше досліджень щодо справи Кело та інших, які слідували за ним. Провівши своє дослідження, проведіть в класі дебати про позитивні та негативні наслідки використання іменитих доменів для приватних проектів.

Зображення	Довідка	Атрибуції
	[Рисунок 1]	Кредит: Кетрін Флінн Джерело: https://savingplaces.org/stories/development-plan-threatens-el-paso-neighborhood#.Wx6ot4gvyCg Ліцензія: CC BY-NC 3.0
	[Рисунок 2]	Кредит: Позначено як CC Сумлінне використання Google Images доступ 12/29/2014; Кетрін Флінн Джерело: http://www.planetizen.com/files/eminent-domain-cartoon.gif; https://savingplaces.org/stories/development-plan-threatens-el-paso-neighborhood #.wx6ot4gvycg Ліцензія: CC BY-NC 3.0