17.2: Інвестиції в нерухомість

Last updated
Save as PDF

Page ID: 10624

Anonymous
LibreTexts

\( \newcommand{\vecs}[1]{\overset { \scriptstyle \rightharpoonup} {\mathbf{#1}} } \) \( \newcommand{\vecd}[1]{\overset{-\!-\!\rightharpoonup}{\vphantom{a}\smash {#1}}} \)\(\newcommand{\id}{\mathrm{id}}\) \( \newcommand{\Span}{\mathrm{span}}\) \( \newcommand{\kernel}{\mathrm{null}\,}\) \( \newcommand{\range}{\mathrm{range}\,}\) \( \newcommand{\RealPart}{\mathrm{Re}}\) \( \newcommand{\ImaginaryPart}{\mathrm{Im}}\) \( \newcommand{\Argument}{\mathrm{Arg}}\) \( \newcommand{\norm}[1]{\| #1 \|}\) \( \newcommand{\inner}[2]{\langle #1, #2 \rangle}\) \( \newcommand{\Span}{\mathrm{span}}\) \(\newcommand{\id}{\mathrm{id}}\) \( \newcommand{\Span}{\mathrm{span}}\) \( \newcommand{\kernel}{\mathrm{null}\,}\) \( \newcommand{\range}{\mathrm{range}\,}\) \( \newcommand{\RealPart}{\mathrm{Re}}\) \( \newcommand{\ImaginaryPart}{\mathrm{Im}}\) \( \newcommand{\Argument}{\mathrm{Arg}}\) \( \newcommand{\norm}[1]{\| #1 \|}\) \( \newcommand{\inner}[2]{\langle #1, #2 \rangle}\) \( \newcommand{\Span}{\mathrm{span}}\)

Цілі навчання

Розрізняють прямі і непрямі інвестиції в нерухомість.
Визначте чотири основні способи інвестування в нерухомість опосередковано.
Поясніть роль і різні види REIT.
Обговорити роль та використання цінних паперів, забезпечених іпотекою.

Коли ви купуєте будинок, навіть з іпотекою, ви робите прямі інвестиції, тому що ви є інвестором і власником, який має юридичне право власності на нерухомість. Для більшості людей будинок є єдиною найбільшою інвестицією, яку вони коли-небудь роблять.

Як інвестор, ви можете включити інші холдинги нерухомості у свій портфель, швидше за все, як непрямі інвестиції, в які ви інвестуєте в суб'єкт, який володіє і управляє нерухомістю. Дослідження показали, що нерухомість є хорошим диверсифікатором фінансових інвестицій, таких як акції та облігації.Джек Кларк Френсіс та Роджер Ібботсон, Контрастність нерухомості з порівнянними інвестиціями, 1978—2004 (Ibbotson Associates, 2007), http://corporate.morningstar.com/ib/...lfile=1409.xml (доступ до 24 червня 2009 р.).

Прямі інвестиції

Соня хоче купити свій перший будинок. Закінчивши коледж, вона вирішила залишитися далі, тому що їй сподобалося місто і знайшла роботу вчителем початкової школи. Вона любить свою роботу, але її дохід обмежений. Вона знаходить гарний будинок на дві сім'ї в районі недалеко від коледжу. Це потребує певної роботи, але вона вважає, що вона може використовувати літні місяці, щоб виправити це - вона досить зручна - і оренда для студентів не буде проблемою. Мешканці оплачуватимуть свої комунальні послуги. Соня вважає, що дохід від оренди допоможе оплатити їй іпотеку, страховку, податки, і що після погашення іпотеки він забезпечить приємний додатковий дохід.

17.2.1.jpg — Рисунок Template:index. © 2010 Корпорація Юпітерімагес

Багато інвесторів в нерухомість починають як Соня, купуючи орендну нерухомість, яка допомагає їм дозволити собі власний будинок. Якщо ви активно керуєте орендованим майном, є податкові пільги, а також. Звичайно, вам доведеться надавати послуги з технічного обслуговування та організовувати ремонт, і, у випадку Соні, можливо, відмовитися від трохи приватності. Другий або заміський будинок також може бути використаний як орендна нерухомість, хоча податкові пільги менш гарантовані. В обох випадках інвестор робить прямі інвестиції в нерухомість.

Перевагами прямих інвестицій є додатковий дохід від оренди і податкові пільги. Недоліками є те, що нерухомість є відносно неліквідною, а інвестиції концентрують ваш портфель в одному класі активів — житловій нерухомості. Звичайна думка полягала в тому, що нерухомість була хорошим хеджуванням проти інфляції, але нещодавній сплеск житлового міхура - не тільки в Сполучених Штатах, але і в усьому світі - кинув тінь на це мислення. Також, щоб реалізувати податкові пільги, необхідно активно управляти орендованим майном, а бути орендодавцем не для всіх.

Інші прямі інвестиції в нерухомість включають комерційну нерухомість, або майно виключно в оренду, і неосвоєну землю. Забудовники купують нерухомість або землю і прагнуть отримати прибуток від швидкого поліпшення і перепродажу. Обидва є більш спекулятивними інвестиціями, особливо якщо вони придбані з борговим фінансуванням. Вони також можуть виявитися неліквідними та сконцентрувати активи, роблячи їх недоречними інвестиціями для інвесторів без великого та диверсифікованого портфеля.

Непрямі інвестиції

Інвестори, які хочуть додати інвестиції в нерухомість в свій портфель, частіше роблять непрямі інвестиції. Тобто вони купують акції в юридичній особі або групі, яка володіє і управляє майном. Наприклад, вони можуть стати обмеженими партнерами в синдикаті нерухомості.

Синдикат - це група, створена для купівлі та управління комерційною нерухомістю, такою як квартира, офісна будівля або торговий центр. Синдикат може бути структурований як корпорація або, частіше, як товариство з обмеженою відповідальністю.

У товаристві з обмеженою відповідальністю є генеральний партнер і партнери з обмеженою відповідальністю. Генеральний партнер керує суб'єктом господарювання, а партнери з обмеженою відповідальністю інвестують в партнерські акції. Обмежені партнери несуть відповідальність лише за суму своїх інвестицій; тобто вони можуть втратити лише стільки, скільки вклали. Обмеження відповідальності особливо важливо в нерухомості, яка спирається на кредитне плече або боргове фінансування. Інвестори вважають синдикати цінними в обмеженні відповідальності та забезпеченні управління майном.

Іншою формою непрямого інвестування є інвестиційний траст у нерухомість (REIT) — пайовий фонд холдингів нерухомості. Ви купуєте акції REIT, які можуть бути приватними або публічно торгуються на біржі. REIT - це фонд, інвестований в різні комерційні об'єкти. Деякі REIT спеціалізуються, концентруючи інвестиції в конкретні види нерухомості, такі як торгові центри, квартири або нерухомість для відпочинку.

Щоб кваліфікуватися як REIT в Сполучених Штатах (для допустимих податкових пільг), фонд повинен

керуватися директорами як корпорацією або довірою,
пропонувати акції, що передаються,
не бути фінансовою установою,
мати щонайменше сотню акціонерів,
мають щонайменше 95 відсотків доходу від відсотків, дивідендів та майна,
виплачувати дивіденди, які становлять щонайменше 90 відсотків оподатковуваного доходу REIT,
мають щонайменше 75 відсотків своїх активів, інвестованих в нерухомість,
отримати не менше 75 відсотків валового доходу від нерухомості.

REIT власного капіталу інвестує у власність, тоді як іпотечний REIT забезпечує фінансування нерухомості. Гібридний REIT робить і те, і інше. REITs роблять для нерухомості те, що взаємні фонди роблять для інших активів. Вони надають інвесторам спосіб інвестувати з більшою ліквідністю та різноманітністю та порівняно меншими трансакційними витратами.

Іншим способом інвестування на ринку нерухомості є інвестування в фінансування нерухомості, а не в реальну нерухомість. Іпотечні цінні папери (MBS) - це облігації, забезпечені пулами іпотечних кредитів, що належать великим фінансовим установам або установам федерального уряду.

Важко оцінити цінні папери, забезпечені іпотекою - оцінити їх теперішню та майбутню вартість та ризик. Як і будь-які облігації, цінні папери, забезпечені іпотекою, вразливі до процентної ставки, реінвестування та ризику інфляції, але вони також особливо вразливі до економічних циклів та ризику дефолту. Якщо економіка перебуває в рецесії, а безробіття зростає, іпотечні дефолти, ймовірно, зростуть. Коли дефолти по іпотеці зростають, а вартість іпотечних цінних паперів падає.

Оскільки вони складні та ризиковані, цінні папери, забезпечені іпотекою, підходять лише для інвесторів з достатньо великою базою активів та толерантністю до ризику для підтримки інвестицій. Інвестори MBS зазвичай є інституційними інвесторами або дуже багатими особами.

Ключ Takaways

Прямі інвестиції в нерухомість передбачають контроль власності та управління майном.
Непрямі інвестиції передбачає володіння часткою компанії, яка володіє і управляє нерухомістю.
Непрямі інвестиції можуть бути структуровані як
- синдикат,
- товариство з обмеженою відповідальністю,
- інвестиційний траст в нерухомість (REIT).
REIT призначений як пайовий фонд холдингів нерухомості.
- REIT власного капіталу інвестує у власність.
- Іпотечний REIT інвестує в фінансування нерухомості.
- Гібридний REIT робить і те, і інше.
Цінні папери, забезпечені іпотекою, є ще одним способом інвестування на ринок нерухомості шляхом інвестування в його фінансування, але вони вважаються занадто ризикованими для індивідуальних інвесторів.

Вправи

Переглянути відео «Топ вісім помилок інвестицій в нерухомість» на www.5min.com/video/Top-eight-... takes-24084962. За словами спікера, виходячи з восьми поширених помилок, які роблять інвестори в нерухомість, які вісім речей слід зробити, щоб досягти успіху? Той же доповідач дає поради про те, як бути орендодавцем на www.5min.com/video/What-does-... dlord-27579055. Які п'ять пунктів вона визначає як найважливіші?
Яким був ваш досвід як орендодавця або як орендаря? Співпрацюйте з однокласниками, щоб розробити два списки: переваги та недоліки прямого інвестування в оренду нерухомості та перебування орендарем у житловому чи комерційному просторі. У вас був досвід розробки або «перегортання» нерухомості для перепродажу? Яка ваша думка про пряме інвестування у викупу будинків, щоб перевернути для отримання прибутку? Щодо перспектив, дивіться 2009 Грошові переговори відео на цю тему, такі як «Інвестування стерв'ятників» за адресою www.youtube.com/ watchv = RxF1d... fs&feature=fvw. Відповідно до статті MSN «Гортати будинки важче, ніж це виглядає» на http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=13107725, чому гортати будинки так складно?
Ви вже інвестували в нерухомість? Запишіть в Мої замітки або ваш особистий фінансовий журнал інформацію про свої інвестиції та/або вашу стратегію включення нерухомості до вашого інвестиційного портфеля. Чи будете ви інвестувати прямо, опосередковано або обидва? Який у вас план і графік виконання вашої стратегії? Виберіть один з REIT, перерахованих на «В реальності» на www.inrealty.com/restocks/linmrt.html, щоб відстежувати і розглядати гіпотетично як інвестиції. Які можуть бути деякі переваги та ризики інвестування в той чи інший REIT в рамках вашої інвестиційної стратегії?