11.23: Кілька думок про іпотеку

Last updated
Save as PDF

Page ID: 17078

$ \newcommand{\vecs}[1]{\overset { \scriptstyle \rightharpoonup} {\mathbf{#1}} } $ $ \newcommand{\vecd}[1]{\overset{-\!-\!\rightharpoonup}{\vphantom{a}\smash {#1}}} $$\newcommand{\id}{\mathrm{id}}$ $ \newcommand{\Span}{\mathrm{span}}$ $ \newcommand{\kernel}{\mathrm{null}\,}$ $ \newcommand{\range}{\mathrm{range}\,}$ $ \newcommand{\RealPart}{\mathrm{Re}}$ $ \newcommand{\ImaginaryPart}{\mathrm{Im}}$ $ \newcommand{\Argument}{\mathrm{Arg}}$ $ \newcommand{\norm}[1]{\| #1 \|}$ $ \newcommand{\inner}[2]{\langle #1, #2 \rangle}$ $ \newcommand{\Span}{\mathrm{span}}$ $\newcommand{\id}{\mathrm{id}}$ $ \newcommand{\Span}{\mathrm{span}}$ $ \newcommand{\kernel}{\mathrm{null}\,}$ $ \newcommand{\range}{\mathrm{range}\,}$ $ \newcommand{\RealPart}{\mathrm{Re}}$ $ \newcommand{\ImaginaryPart}{\mathrm{Im}}$ $ \newcommand{\Argument}{\mathrm{Arg}}$ $ \newcommand{\norm}[1]{\| #1 \|}$ $ \newcommand{\inner}[2]{\langle #1, #2 \rangle}$ $ \newcommand{\Span}{\mathrm{span}}$

Є кілька ключових моментів щодо іпотеки, які вимагають резюме та повідомлення.

Виплати відсотків підлягають податковому відрахуванню. Податкова франшиза важлива просто тому, що вона зменшує вартість іпотеки після оподаткування. Кошти, які інакше пішли б платити податок замість цього, йдуть на обслуговування боргу. Ця вигода зменшується, оскільки процентна частина платежу по іпотеці зменшується з часом.
Частково через кредит половина кредиту буде погашена. Іпотека має своєрідний «період напіврозпаду». У наведеному вище прикладі половина кредиту буде погашена через шість років. Цей період напіврозпаду буде більше половини довжини іпотеки, тому що спочатку ануїтетні платежі використовуються в основному для сплати відсотків по кредиту!
Загальна сума сплачених відсотків може бути набагато більшою, ніж і в довгострокових випадках кратна основній сумі - це можна обчислити, оцінюючи загальну суму виплат за вирахуванням основного боргу.

У наведеному вище прикладі протягом десяти років позичальник заплатив загалом 10 щорічних платежів у розмірі 15 576,32 доларів США на загальну суму 155 763,20 доларів США. Якщо відняти з цієї цифри основну суму кредиту в $100,000, вам залишається цифра $55 763,20, яка являє собою загальну суму відсотків, сплачених протягом терміну дії іпотеки (без коригування на вартість часу). Іншими словами, сплачені відсотки становлять додаткові 55% приблизно від основної суми позики. (Ми знову беремо на замітку, що більшість іпотечних кредитів вимагають щомісячних платежів і що, на сучасному ринку, більшість іпотечних кредитів є 15 до 30 років. )

Порівняємо 15- і 30-річну іпотеку за співвідношенням процентних виплат, здійснених щодо основного боргу. Нагадуємо собі, що в зазначеній інстанції (10 років і 9%) ми мали 55% виплати відсотків по відношенню до основної суми кредиту. Давайте знову використаємо $100,000 основної суми, і, цього разу, 6% відсотків. Знову скористаємося формулою:

Основний ÷ коефіцієнт ануїтету PV = Періодичний платіж

15 років : ($100 000) ÷ (9,7122) = $10 296,33

За 15 років загальна сума виплат дорівнюватиме (15) ($10 296,33) = $154 444,95. При цьому процентні виплати дорівнюватимуть 54,44% від основного боргу.

30 років : (100 000 доларів США) ÷ (13,7648) = 7 264,91 дол.

За 30 років загальна сума виплат дорівнюватиме (30) ($7264,91) = $217 947,30. При цьому процентні виплати дорівнюватимуть 117,95% від основного боргу.

Незважаючи на те, що щорічні платежі менше в 30-річному випадку, ми бачимо, що процентні платежі з часом надзвичайно збільшуються.