22.3: Нерухомість

Нерухомість - це земля, і певні речі, які прикріплені до неї або пов'язані з нею. Нерухомість включає неосвоєну землю, як поле, і вона включає будівлі, такі як будинки та офісні будівлі. Нерухомість також включає речі, пов'язані з землею, такі як права на надра (права на корисні копалини та речі, знайдені під поверхнею).

Способи придбання

Нерухомість може бути придбана шляхом покупки, спадкування, дарування або через несприятливе володіння. Права власності передаються за титулом. Власність на нерухоме майно означає, що власник має право володіти майном, а також право виключати інші, в межах закону. Якщо хтось суттєво перешкоджає використанню та користуванню нерухомим майном, власник може пред'явити претензію на неприємність. Аналогічним чином власник може пред'явити позов про порушення проти тих, хто в'їжджає на землю без згоди або дозволу.

Купівля

Власники земельних ділянок можуть передати або продати частину або всі свої земельні інтереси. Різні види вчинків передають різні типи інтересів. Акт quitclaim, наприклад, передає будь-які інтереси в титулі, що дарувальник має у власності стороні, якій подається вимога. Це означає, що якщо особа, що надає право, не має інтересів у нерухомій власності, транспортування шляхом quitclaim не надасть жодних інтересів у власності. Для порівняння, гарантійний акт передає право власності, а продавець дає гарантію від дефектів права власності, а також обтяжень. Покупці зазвичай вимагають гарантійного акту, коли вони купують майно, оскільки продавець бере на себе ризик того, що назва не буде зрозумілою.

Після того як право власності передається актом, акт записується в окрузі, де знаходиться майно. Запис акту важливий, оскільки він поміщає інших на повідомлення про те, хто володіє майном. Держави мають різні правила щодо того, хто вважається законним власником, коли існує конфлікт у претензії на право власності. Сумлінний покупець - це покупець, який добросовісно приймає титул, не знаючи конкуруючих претензій на титул. Багато держав визнають добросовісний набувач права власності над тими, хто неправильно записав акт.

Спадкування

Ще один поширений спосіб, яким можна отримати нерухоме майно, - це за допомогою спадкування. Нерухомість може бути заповіщена через заповіт або може бути передана законодавством штату, коли хтось помирає без заповіту. Взагалі кажучи, люди мають право розпоряджатися своїм майном так, як вони хочуть, коли вони помирають, за умови, що їх воля чи інший інструмент передачі відповідає вимогам їх держави щодо дійсності. Якщо хтось помирає без живих родичів, власником майна стає влада.

Подарунок

Нерухомість також може бути придбана через дарування. Подарунок дійсний при:

1. Особа, що дарує майно, має намір зробити подарунок;
2. Особа доставляє акт одержувачу; і
3. Одержувач приймає подарунок.

Якщо один з цих елементів не буде дотриманий, то назва передаватися не буде.

Малюнок 22.2 Порівняння договору та дарування

несприятливі володіння

Менш поширений спосіб придбання нерухомості - через вчення про несприятливе володіння. Несприятливе володіння - це коли хтось, хто не є власником нерухомості, претендував на нерухоме майно за своє. Це називається «права скваттера». Якщо земля сидить без діла від рук власника, але хтось інший ставить її у користування, то закон може сприяти претензії користувача до землі над претензією фактичного власника. Несприятливі претензії на володіння часто виникають навколо ліній власності, де одна сторона зазвичай використовувала чужу власність, оскільки паркан був недоречний.

Малюнок 22.3 Несприятливі володіння мультфільм

Інтереси та сфера діяльності

Володіння нерухомістю несе багато обов'язків, а також потенціал для великого прибутку і великої відповідальності. Важливо навчитися захищати від потенційної відповідальності власності на майно. Наприклад, якщо на об'єкті нерухомості виявлено місце токсичних відходів, власник може нести відповідальність за його очищення, навіть якщо він не усвідомлював, що така ділянка була там при купівлі землі. Кожен покупець нерухомості має обов'язок проявляти належну обачність при придбанні землі. Покупець ніколи не повинен погоджуватися на покупку землі «прицілом невидимим» або без професійного інспектора.

Важливо знати обов'язки землевласників, як обмежити відповідальність, пов'язану з володінням землею, і коли відбувається розрив відповідальності.

Обов'язки землевласників

Землевласники зобов'язані різними обов'язками різним типам людей, які заходять на їх землю. Ці обов'язки різняться залежно від того, чи є особа порушником, ліцензіатом чи запрошеним.

Порушник - це людина, яка навмисно потрапляє на землю іншого без дозволу. Поміщик має обов'язок навмисно не травмувати порушника. Наприклад, мін-пастки та підводні камені є незаконними. Порушники, постраждалі від таких пасток, мають позови до поміщика. Однак, якщо порушники постраждали від невідомих або непередбачуваних небезпек, власник зазвичай не несе відповідальності.

Ліцензіат - це той, хто має дозвіл на перебування на землі. У поміщиків є більш високий обов'язок по догляду за такою людиною. Ліцензіатами є люди доставки, зчитувачі лічильників та комунальні працівники. Власник землі не повинен навмисно травмувати ліцензіата і повинен попередити ліцензіата про відомі дефекти. Наприклад, якщо землевласник знає, що сходинки до його ганку крижані, він зобов'язаний попередити ліцензіата про те, що ці кроки крижані. Невиконання цього завдання може спричинити за собою відповідальність за землевласника.

Запрошений - це той, хто увійшов в нерухомість за запрошенням. Підприємства та громадські місця, які хочуть відвідати члени громади, видали запрошення для громадськості. Землевласники повинні оглянути своє майно на наявність дефектів, виправити ті дефекти при виявленні, а також попередити запрошених про такі дефекти. Наприклад, продуктовий магазин повинен якомога швидше прибирати розливи і поставити знак «обережність» в цій області.

Частки власності на нерухоме майно

Різні види інтересів можуть перебувати у власності на нерухоме майно. Наприклад, нерухоме майно може перебувати у власності без обмежень, з урахуванням лише місцевих, державних та федеральних законів. Іноді інтереси власності можуть бути більш вузькими, при дотриманні умов, порушення яких може призвести до втрати цих прав власності.

Найбільш повна частка власності, визнана законом, називається комісією простою абсолютною. Це право власності дозволяє власнику повний контроль над землею і триває до тих пір, поки власник не помре або не передає майно комусь іншому. Як правило, якщо хтось хоче купити нерухомість, він або вона шукає купити нерухомість за плату простий абсолютний.

Порівняйте це з переможною гонораром. Плата проста переможна підлягає умові власності або до якоїсь майбутньої події. Наприклад, якщо власник дарує землю місту «до тих пір, поки вона використовується як громадська зелена дорога», то земля буде володіти містом за переможну плату до тих пір, поки він підтримує її як громадську зелену дорогу. Після того, як умова буде порушена, земля повернеться або до початкового власника, або того, хто володів реверсією інтересу, що є майбутнім інтересом до нерухомості.

Ще одна частка власності - це життєвий маєток. Цей інтерес вимірюється життям власника. Наприклад, особа може надати батькові права власності на нерухоме майно на термін свого життя, але тоді майно буде повернуто після смерті батька. Загальна інвестиція, відома як зворотна іпотека, використовує концепцію життєвої нерухомості. Зворотна іпотека - це домовленість, коли покупець нерухомості погоджується дозволити продавцю майна зберегти володіння майном протягом певного періоду часу (наприклад, решту свого життя) в обмін на можливість придбати майно за сьогоднішньою ціною. Ці домовленості по суті грають на тривалість життя продавців нерухомості, надаючи їм життєві маєтки у власність.

Власність може перебувати у власності більше одного власника. У законодавстві визнано кілька видів інтересів спільної власності. Ці інтереси власності важливі для питань володіння, права передачі, права на прибуток від землі та відповідальності. Наприклад, оренда житла в загальному вигляді описує частку власності, в якій всі власники мають рівне право володіти всією власністю. Порівняйте це з спільною орендою житла, при якій вижив власник має право на виживання. Якщо хтось із власників помирає, його майнові інтереси автоматично переходять до решти власника (власників).

Ці різні інтереси створюються конкретними формулюваннями в інструменті транспортування. Власник, який перебуває в орендованому приміщенні, може продати або передати свої права, не звертаючись за дозволом від інших власників. Це пояснюється тим, що власники в загальному орендованому приміщенні мають одностороннє право передавати свої інтереси у власність. І навпаки, для передачі своїх інтересів у спільній оренді потрібна згода та схвалення інших власників.

Обсяг інтересів у сфері нерухомості

Сфера власності визначає, що можна (чи не можна) робити із землею. Поверхня землі та будівлі, які прикріплені до землі, - це те, що більшість людей думає про право власності на нерухомість. Однак земельні інтереси також включають права на надра або корисні копалини, а також право на світло або вид. Більш того, права на воду надаються по-різному, залежно від того, чи знаходиться власність в західній або східній частині США. Крім того, сервітути (право перетинати або іншим чином використовувати чиюсь землю з певною метою) і пакти (путівники або обмеження щодо того, як можна будувати на своїй землі) надають певні права невласникам землі.

Права на надра

Права на надра або корисні копалини - це права на речовини, що знаходяться під фактичною поверхнею землі. Придбання прав на корисні копалини дозволяє власнику видобувати та продавати все, що існує під поверхнею землі, наприклад, нафту, природний газ та золото.

водні права

Права на воду визначаються двома різними способами в Сполучених Штатах. Взагалі кажучи, штати на схід від річки Міссісіпі дотримуються прибережної доктрини прав на воду, що означає, що ті, хто живе поруч з водою, мають право користуватися водою. Вода ділиться між прибережними власниками. Однак більшість західних держав використовують попередню доктрину асигнування, яка надає права тим, хто скористався цими правами «вперше за часом». За цим поняттям використання повинно бути вигідним, але власник права не обов'язково повинен бути суміжним землевласником. Ця політика призвела до претензій користувачів «вниз за течією», які мають пріоритет над землевласниками, де вода проходить через землю. Наприклад, казино в Лас-Вегасі, штат Невада, може мати пріоритет водних прав над ранчо в Колорадо, де притока проходить через ранчо. Попереднє асигнування - це доктрина «використовувати його або втратити».

Сервітути і Завіти

Сервітути і завіти - це непосессорні інтереси в нерухомості. Сервітут може бути явним або мається на увазі і він дає людям право використовувати чужу землю для певної мети. Наприклад, загальний сервітут призначений для комунальних підприємств, щоб увійти в приватну власність для обслуговування стовпів і ліній електропередач. Інші приклади включають тротуари та власність, що не має виходу до моря, що має сервітут через інший шматок майна для цілей під'їзної дороги або доріжки.

Заповіт - це добровільне обмеження на користування землею. Загальні завіти - це правила об'єднань домовласників, які обмежують права власників використовувати свою землю певним чином, часто в естетичних цілях. Наприклад, такі завіти можуть вимагати, щоб будинки, на які поширюється завіт, повинні бути пофарбовані лише у певні затверджені кольори, або вони можуть містити заборони на будівництво басейнів.

Деякі завіти і сервітути «біжать з землею», а значить, обмеження будуть поширюватися на наступних власників майна. Чи працює завіт чи сервітут із землею, залежить від типу наданого інтересу.

Відносини орендодавця-орендаря

Також може створюватися орендний відсоток в нерухоме майно. Орендар має право на виключне володіння нерухомим майном і обов'язок дотримуватися правил заселення, встановлених орендодавцем. Орендодавець має право на оплату орендної плати і обов'язок стежити за тим, щоб приміщення було придатним для життя. Якщо одна сторона не виконує договори оренди відповідно до вимог, інша сторона може звернутися за правовим засобом захисту від порушення договору. Більшість законів штату також накладають обов'язки на орендодавців підтримувати безпечні та придатні для життя умови на майно. Орендарі також зобов'язані використовувати приміщення належним чином і не пошкоджувати майно понад нормальний знос.

Можуть бути створені різні типи орендних приміщень:

Тип оренди	Опис
Оренда житла роками	Оренда триває протягом зазначеного періоду часу; Називається орендою на роки незалежно від того, як довго триває оренда житла; Як тільки термін закінчується, як і оренда житла
Періодична оренда житла	Оренда зазначає, коли орендна плата настає, але не має встановленої тривалості; Наприклад, щомісячна оренда
Оренда житла за бажанням	Оренда може бути припинена в будь-який час орендодавцем або орендарем; Оренда житла часто створюється за рахунок дій сторін, а не письмової оренди
Оренда житла та страждання	Орендар залишається на майні після закінчення права володіння і без згоди орендодавця; Закон розглядає орендаря як порушника, який несе відповідальність за сплату орендної плати в період утримання; Більшість штатів вимагають орендодавця виселити орендаря через офіційне виселення або незаконне провадження затриманого

Орендні приміщення можуть бути створені для житлових або комерційних цілей. Комерційна оренда, як правило, триває триваліші періоди часу, ніж оренда житла. Багато однакових обов'язків і обов'язків існують з комерційними договорами оренди, але є деякі важливі відмінності. Наприклад, комерційний орендар може вимагати, щоб орендодавець відмовився від оренди конкуренту орендаря в межах однієї будівлі.

Орендні інтереси підлягають переуступці, якщо ці права прямо не обмежені угодою. Це означає, що права, передані договором оренди, можуть бути передані іншій стороні шляхом переуступки, якщо це прямо не заборонено договором оренди. Загальні обмеження на переуступку в житлових орендах є пункт про відсутність суборенди. Так само, як власник нерухомості може продати будь-які або всі свої інтереси, будь-яка частка власності на нерухоме майно також може бути орендована. Наприклад, той, хто володіє правами надр на землю, може передати право буріння на нафту або газ іншому.