8.3: Нерухомість

Цілі навчання

• Розбиратися в понятті нерухомості.
• Вивчіть методи придбання нерухомості.
• Розуміти різні інтереси в сфері нерухомості, включаючи інтереси власності та обсяг інтересів.
• Вивчіть відносини орендодавця-орендаря.

Нерухомість - це земля, і певні речі, які до неї прикріплені або пов'язані з нею. Нерухомість включає неосвоєні землі, такі як ліс чи поле, і вона включає будівлі, такі як будинки, ОСББ та офісні будівлі. Нерухомість також включає речі, пов'язані з землею, як права на надра. Світильники - це особиста власність, яка прив'язана до землі, і вони передаються разом із землею. Світильники в будинку включають такі речі, як світильники, прикріплені до стелі, печі та ванни. Рослини і дерева, які ростуть на землі, є нерухомістю, поки їх не відірвуть від землі. Наприклад, сільськогосподарські культури є частиною їх нерухомості до тих пір, поки вони не будуть відокремлені від землі, в цей час вони стають особистою власністю.

методи придбання

Нерухомість може бути придбана у власність (право власності може бути отримано) одним з декількох способів. Він може бути придбаний, успадкований, обдарований або навіть придбаний через несприятливе володіння. Права власності передаються за титулом. Власність на нерухоме майно означає, що власник має право володіти майном, а також право виключати інші, в межах закону. Якщо хтось суттєво перешкоджає вашому використанню та користуванню вашою нерухомістю, ви можете подати позов у неприємності (форма деліктного закону). Наприклад, якщо сусід вирішить почати спалювати шини на своєму майні, запах палаючих шин може істотно перешкодити вашому використанню і насолоді вашим майном, так що у вас буде позовної претензії в неприємності. Так само, якщо ви володієте нерухомим майном, ви можете по праву вимагати відшкодування збитків проти тих, хто в'їжджає на вашу землю без вашої згоди або дозволу. Це було б порушенням земельних претензій. Власники нерухомості також можуть продавати нерухомість, повністю або частково.

Найпоширеніший спосіб придбання нерухомості - це покупка. Майнове право є державним правом питання, і закони штату різняться щодо передачі майна. Як правило, хтось, хто зацікавлений у придбанні нерухомості, попросить третю сторону, таку як агент з нерухомості або брокер, допомогти знайти відповідне майно та полегшити умови угоди. Покупець і продавець ведуть переговори про договір, який буде містити всі істотні умови продажу, такі як місцезнаходження нерухомості, ціна, пристосування, які будуть виключені з продажу, і тип власності відсоток, який передається. Обидві сторони виконають свої обіцянки за договором (наприклад, покупець заплатить продавцю, а продавець передасть право власності через акт), щоб закрити угоду («закриття»), після чого акт буде зафіксований. Договір на будь-який інтерес у власності повинен бути в письмовій формі, щоб бути дійсним проти відповідача відповідно до Статуту шахрайства.

Різні види вчинків передають різні типи інтересів. Акт quitclaim, наприклад, передає будь-які інтереси в титулі, що дарувальник має у власності стороні, якій подається вимога. Звичайно, це означає, що якщо особа, що надає право, не має інтересів у нерухомому майні, транспортування шляхом quitclaim не надасть жодних інтересів у власності. Наприклад, якщо ви надаєте акт про відмову свого друга для Емпайр-Стейт-Білдінг, то це означає, що ви передали свої інтереси в титулі на цю будівлю своєму другові. Якщо у вас немає інтересів у титулі Емпайр-Стейт-Білдінг для початку, то при передачі акту quitclaim ваш друг також не матиме жодних інтересів у будівлі. Ви не можете передати інтереси, яких у вас немає. З іншого боку, багато держав дозволяють гарантійний акт, який передає право власності та гарантію від дефектів у титулі, а також обтяжень. Покупці зазвичай вимагають гарантійного акту, коли вони купують нерухомість.

Після того, як титул передається актом, акт, як правило, записується. Запис акту необов'язковий для володіння. Однак запис акту на майно є важливим, оскільки він поміщає інших на повідомлення про те, що той, хто записав акт на майно, володіє майном. Деякі держави віддають перевагу правам тих, хто записує діяння першим (відповідно до расового статуту), тоді як інші держави віддають перевагу правам тих, хто придбав інтерес першим без повідомлення про інші претензії до майна (відповідно до статуту про повідомлення). Система раски/повідомлення, яка має статут про раску/повідомлення, - це та, в якій пріоритет надається першому добросовісному покупцеві, який записує, коли є конфлікт у претензії на право власності. Сумлінний покупець - це просто покупець, який добросовісно приймає титул, не знаючи конкуруючих претензій на титул.

Крім прямої покупки, ще одним поширеним способом отримання нерухомості є спадкування. Нерухомість може бути заповіщена через заповіт або може передаватися відповідно до державних статутів, коли померлий вмирає в заповіті. Взагалі кажучи, люди мають право розпоряджатися своїм майном, як вони хочуть, коли вони помирають, за умови, що їх воля чи інший інструмент передачі відповідає вимогам їх держави щодо дійсності. Коли хтось помирає недержавним, державні статути визначатимуть, хто з родичів загиблого отримує майно. Наприклад, державні статути часто вказують, що майно піде чоловікові, а якщо чоловіка немає, то дітям. Якщо дітей немає, то до батьків. Якщо немає живих батьків, то до братів і сестер і так далі. Якщо такої особи немає, майно може остаточно сховатися на державу.

Нерухомість також може бути придбана через дарування. За умови, що особа, яка дарує майно, фактично має намір зробити дарування права власності, вручає акт одержувачу, і подарунок прийнятий, то подарунок дійсний. Якщо один з цих елементів не виконується, наприклад, якщо акт не переданий передбачуваній стороні (або третій особі, щоб провести за передбачувану сторону), то подарунок не був успішно зроблений, і титул не буде передано.

Менш поширений спосіб придбання нерухомості - через вчення про несприятливе володіння. У розмовній мові це часто називають «правами скваттера». У своїй основі цей спосіб придбання майна захоплює глибоко закріплене переконання, що вартість землі полягає в її використанні для отримання прибутку. Якщо земля сидить без діла від рук власника, але хтось інший ставить її у користування, то закон може - просто може - сприяти претензії користувача на землю над вимогою фактичного власника.

Несприятливе володіння - це коли хтось, хто не є власником нерухомості, претендував на нерухоме майно за своє. Щоб досягти успіху в рамках цієї доктрини, необхідно виконати кілька елементів. До них відносяться наступні:

• Власник повинен знаходитися у фактичному володінні.
• Володіння повинно бути відкритим і горезвісним, а значить, воно повинно бути очевидним для оточуючих (видимим).
• Володіння повинно бути ворожим, а це означає, що воно суперечить інтересам фактичного власника.
• Володіння повинно бути безперервним, а це означає, що власник не може бути виселений протягом встановленого законом періоду часу, необхідного для отримання титулу через володіння.
• Володіння повинно бути ексклюзивним.
• Державна статутна тривалість часу повинна бути дотримана, і цей час варіюється від штату до штату. Наприклад, деякі штати, як Мен, вимагають двадцятирічного періоду, тоді як інші штати, як Невада, вимагають лише п'ятирічного періоду.

Деякі держави несприятливі закони володіння також вимагають, щоб власник сплачував податки на майно під час несприятливого володіння. Якщо всі ці елементи будуть дотримані, то власник може пред'явити претензію на спокійний титул. У разі успіху власник стає власником, без будь-якої компенсації колишньому власнику.

Несприятливі володіння та претензії на тихий титул часто відбуваються навколо ліній власності, де одна сторона зазвичай використовувала чужу власність, оскільки паркан був недоречний. Інші випадки стосуються претензій щодо землі, що належать людям, які її не відвідують, наприклад, землі, що належать у віддаленому районі. Тим не менш, інші приклади існують у випадках відсторонення, коли орендар спільно конструктивно або фактично виселяє інших з дійсними інтересами власності. Пам'ятайте, що всі елементи несприятливого володіння повинні відбуватися протягом усього встановленого законом періоду часу, щоб дія для тихого титулу була успішною. Це означає, наприклад, якщо власник перевіряє майно і знайде когось там, власник повинен втручатися в ці елементи. Власник повинен виселити порушника, і це може бути досягнуто шляхом виклику поліції. Це порушить вимогу безперервності.

Нещодавній випадок у Боулдері, штат Колорадо, спонукав законодавчий орган Колорадо суттєво змінити несприятливі закони штату. У такому випадку подружня пара, що складається з судді та адвоката, відповідала вимогам щодо несприятливого володіння і успішно подала позов про спокійний титул. У такому випадку несприятливі власники чітко розбиралися в законі. Фактичні власники нерухомості придбали землю багато років до того, щоб побудувати майбутній будинок для престарілих. Перевірте «Гіперпосилання: питання етики» і подивіться, чи вважаєте ви, що законодавчий орган Колорадо надмірно відреагував.

Гіперпосилання: питання етики

Чи є несприятливе володіння юридично санкціонованою формою крадіжки?

http://www.denverpost.com/news/ci_7494276

Інтереси та сфера діяльності

Володіння нерухомістю несе багато обов'язків, а також потенціал для великого прибутку і великої відповідальності. Важливо визнати обов'язки, пов'язані з володінням майном, і навчитися захиститися від потенційної відповідальності, пов'язаної з ним. Наприклад, якщо на вашій нерухомості виявлено місце токсичних відходів, ви цілком можете нести відповідальність за його очищення, навіть якщо ви не усвідомлювали, що така ділянка була там, коли ви придбали землю. Кожен покупець нерухомості має обов'язок проявляти належну обачність при придбанні землі. Ідея полягає в тому, що ви повинні були знати про ділянку, якщо він був виявлений при огляді. Знаючи це, поряд із знайомством з федеральним Законом про всеосяжну екологічну реакцію, компенсацію та відповідальність (CERCLA), допомагає нам визнати, що ми ніколи не повинні погоджуватися купувати землю «невидимим» або принаймні без професійного інспектора, якому ми довіряємо. Але що робити, якщо старий ділянку токсичних відходів знаходиться на майні, яке ви хочете продати? Ви б зобов'язані розкрити такий дефект землі потенційним покупцям, перш ніж передавати право власності.

Крім того, ми повинні враховувати обов'язки, які мають землевласники перед іншими людьми, які заходять на землю. Які наші обов'язки перед людьми, які відвідують наш будинок? Або наш роздрібний заклад? Що робити, якщо вони не запрошені, а натомість є порушниками? Дані обов'язки землевласників будуть змінюватися в залежності від статусу особи, яка отримала травму.

Що робити, якщо золоту шахту виявили на землі, якою ви володіли? Чи можете ви отримати прибуток від цього відкриття? Напевно, ні, якщо ви передали повну власність комусь іншому.

Як ілюструють ці приклади, важливо знати про обов'язки землевласників, як обмежити відповідальність, пов'язану з володінням землею, і коли відбувається розрив відповідальності. Ці типи питань можна розглянути більш повно, якщо розглядати інтереси власності.

Крім того, важливо знати, як власник нерухомості може використовувати майно, або обсяг його прав. Розглянемо ці питання: Якщо ви володіли великою ділянкою посеред міста, чи можете ви побудувати багатоквартирний будинок, який блокує світло сусіднього поміщика? Або якщо ви володієте шматочком сирої землі, де ви виявите нафту, чи можете ви бурити на своїй землі, якщо вона сипне нафту з-під землі вашого сусіда, або якщо це призводить до того, що земля вашого сусіда руйнується через відсутність підземної підтримки? Якщо ви живете на узбережжі, а ваш сусід будує дамбу, яка призводить до того, що ваша лінія власності на набережній розмивається, так що з роками ваша власність зменшується в розмірах, чи є у вас позов проти вашого сусіда? І навпаки, якщо приплив і приплив води вздовж берегової лінії збільшує вашу власність через природне нарощування, ви володієте «новим» властивістю, хоча це не було частиною початкової покупки? Розглянемо водні суперечки, які є дуже гарячою темою в західних державах. Якщо ви живете поруч з річкою, чи можете ви відвести весь потік води, навіть якщо захотіли відвести її з примхливої причини? Уявіть, що ви мріяли мати дуже великий приватний аквапарк для вашої родини, але вам потрібна була вся вода в річці, яка примикала до вашої власності, щоб втілити цю мрію в реальність. Якщо ви відволікли всю цю воду, інші прибережні власники цілком можуть мати позовну претензію. Що робити, якщо це був рік посухи, і ви покладалися на воду з річки, щоб зрошувати свої комерційні культури, але лосось, що знаходиться під загрозою зникнення в річці, потребував води для свого проживання? Чи можете ви взяти воду для вашого врожаю, або вода повинна бути залишена в річці для зникаючого лосося? Ці види юридичних питань можна вирішити, якщо розглядати сферу прав.

У наступних розділах розглядаються обов'язки землевласників, інтереси власності та обсяг інтересів у нерухомому майні.

Обов'язки землевласників

Землевласники зобов'язані різними обов'язками різним типам людей, які заходять на їх землю. Ці обов'язки різняться залежно від того, чи є особа порушником, ліцензіатом чи запрошеним.

Порушник - це особа, яка добровільно, навмисно потрапляє на землю іншого без дозволу або привілеїв. Поміщик має обов'язок не навмисно травмувати порушника. Наприклад, міни-пастки, підводні камені або щось подібне просто заборонені. Порушники, постраждалі від такої пастки, мають позови до поміщика за тілесні ушкодження.

Ліцензіат - це той, хто має дозвіл на перебування на землі. У поміщиків є більш високий обов'язок по догляду за такою людиною. Землевласник не тільки повинен навмисно не травмувати ліцензіата, але й поміщик повинен також попередити ліцензіата про відомі дефекти. Наприклад, якщо землевласник знає, що сходинки до його ганку крижані, він зобов'язаний попередити ліцензіата, наприклад, запрошеного друга - про те, що ці кроки крижані. Невиконання цього завдання може призвести до відповідальності за землевласника.

Запрошений - це той, хто увійшов в нерухомість за запрошенням. Підприємства видали запрошення для громадськості. Громадські місця видали запрошення для громадськості. Той, хто приїжджає на запрошення власника, є запрошеним. Землевласники повинні оглянути своє майно на наявність дефектів, виправити ті дефекти при виявленні, а також попередити запрошених про такі дефекти. Ось чому ви побачите знак «обережність» на підлозі продуктового магазину, після того, як він був зачищений або після розливу рідини.

Частки власності на нерухоме майно

Різні види інтересів можуть перебувати у власності в нерухомому майні. Наприклад, нерухоме майно може перебувати у власності без обмежень, з урахуванням лише місцевих, державних та федеральних законів. Або ж інтереси власності можуть бути більш вузькими, з дотриманням умов, порушення яких може призвести до втрати цих прав власності.

Найбільш повна частка власності представлена комісією простого абсолютного. Власник майна за плату простий абсолют має найбільшу частку власності, визнану законом. Як правило, якщо хтось хоче купити нерухомість, він або вона шукає, щоб купити нерухомість за плату простий абсолютний.

Порівняйте це з переможною гонораром. Плата проста переможна підлягає умові власності або до якоїсь майбутньої події. Наприклад, якщо ви пожертвували землю «Місту Нешвілл, до тих пір, поки вона використовується як громадська зелена дорога», то земля буде володіти переможною платою міста Нешвілл, якщо він не вирішив зробити щось інше з землею, крім того, підтримувати її як громадський зелений шлях. Після того, як умова буде порушена, земля повернеться або до початкового власника, або того, хто володів реверсією інтересу, що є майбутнім інтересом до нерухомості.

Ще одна частка власності - це життєвий маєток. Цей інтерес вимірюється життям власника в життєвому маєтку. Якщо ви хотіли надати права власності на нерухоме майно вашій матері протягом усього її життя, але потім очікували, що майно буде повернуто вам після її смерті, ви можете надати їй довічне майно. Аналогічно, загальна інвестиція, відома як зворотна іпотека, використовує концепцію життєвої нерухомості. Зворотна іпотека - це домовленість, коли покупець нерухомості погоджується дозволити продавцю майна зберегти володіння майном протягом певного періоду часу (наприклад, решту свого життя) в обмін на можливість придбати майно за сьогоднішньою ціною. Це може бути привабливою інвестицією, якщо інвестор вважає, що вартість нерухомості зросте в майбутньому і якщо інвестор не потребує негайного володіння майном. Ці домовленості по суті грають на тривалість життя продавців нерухомості, надаючи їм життєві маєтки у власність. Однак іноді це викликає зворотні наслідки. Перевірте «Гіперпосилання: Зворотна іпотека» на прикладі продавця, який пережив свого інвестора в такій домовленості.

Гіперпосилання: Зворотна іпотека

«У житті іноді роблять погані угоди», - сказала Жанна Кальмент, найстаріша жива жінка в історії, стосовно інвестора, який «назад закладав» її квартиру.

http://www.nytimes.com/1995/12/29/world/a-120-year-lease-on-life-outlasts-apartment-heir.html

Іноді часткою у власності володіє не один власник. У законодавстві визнано кілька видів інтересів спільної власності. Ці інтереси власності важливі для питань володіння, права передачі, права на прибуток від землі та відповідальності. Наприклад, спільне житло описує частку власності, в якій всі власники мають нероздільну частку у власності, рівні права володіння та розбірливий інтерес. Порівняйте це з спільною орендою житла, яка описує частку власності, в якій залишився в живих власник має право на виживання. Уявіть, що ви володієте золотою жилою зі своїм партнером, Френком. Чи хотіли б ви мати спільну оренду або спільну оренду житла? Ви б хотіли мати спільну оренду, тому що якщо Френк помре, то його інтерес до золотої шахти буде в вас, а не до його спадкоємців. Зрештою, ви можете не захотіти бути партнером з онуком Френка (або ким завгодно), але це саме те, що може статися з орендою спільного житла. Аналогічно, оренда житла в повному обсязі включає право на виживання, але це може відбуватися лише між чоловіком і дружиною. Це поняття визнається в деяких державах, але не у всіх державах.

Ці різні інтереси створюються конкретними формулюваннями в інструменті транспортування. Щоб створити спільну оренду, мова була б «Джону і Френку», якби Джон і Френк були співвласниками. Однак, якби була призначена спільна оренда, транспортування повинно бути більш конкретним, як це: «Джону і Френку, з правами на виживання». Зауважте, що Джон і Френк не могли скористатися орендою в повному обсязі, якщо вони не жили в державі, яка визнавала одностатеві шлюби, і якщо вони насправді не були одружені. Більш того, подібні питання ще не виникли в наших судах, оскільки юридичне поняття одностатевого шлюбу все ще зароджується і в багатьох державах ще не визнане в законі.

Зверніть увагу, що орендар, який знаходиться в загальному орендованому приміщенні, може продати або передати свої права, не звертаючись за дозволом від свого або її співмешканця. Уявіть, що ви володіли фермою зі своїм кращим другом. Спочатку ви погоджуєтеся займатися лише практикою органічного землеробства. Пізніше ваш друг хоче перейти на звичайні практики землеробства. Оскільки ви не хочете ніякої участі в обприскуванні пестицидів або гербіцидів на землі, ви вирішите продати свої інтереси комусь іншому. Навіть якщо ваш друг виступає проти продажу, він не може його заблокувати. Це пояснюється тим, що коорендарі в загальному орендованому приміщенні мають одностороннє право передавати свої інтереси у власність. Уявіть, пізніше, що хтось, хто працює на цій землі, стає дуже хворим від пестициду, розпорошеного там після того, як ви продали свої відсотки. Ви не будете нести відповідальність за будь-які збитки, спричинені такою подією, оскільки ваша відповідальність буде розірвана з продажем. Порівняйте це з спільною орендою житла, включаючи оренду в цілому. Для передачі своїх інтересів потрібна згода і схвалення котенанта. У разі, якщо спільні орендарі не згодні щодо використання майна або його розпорядження, суди можуть втручатися, щоб надати розділ землі, що, по суті, призводить до надання окремим орендарям окремих ділянок. Це перетворює колишніх спільних орендарів на суміжних землевласників, і це дозволяє їм розпоряджатися або використовувати своє майно так, як кожен вважає за потрібне, без прав на майно іншого.

Сфера інтересів у сфері нерухомості

Сфера власності має значення, оскільки вона є визначальною, що можна (чи не можна) зробити з землею. Поверхня землі та будівлі, які прикріплені до землі, неявно включаються, коли більшість людей розглядають сферу власності на нерухоме майно. Однак інші інтереси можуть бути розібрані та передані окремо, включаючи права на надра або корисні копалини, а також право на світло або право на перегляд. Більш того, права на воду надаються по-різному, залежно від того, чи знаходиться власність в західній або східній частині США. Додатково сервітути і пакти надають певні права невласникам землі.

Права на надра або корисні копалини - це права на речовини, що знаходяться під фактичною поверхнею землі. Якщо ви зацікавлені в бурінні нафти, але ви не хочете купувати кожен шматок землі, де ви, можливо, хочете спекулювати, то ви, ймовірно, на ринку, щоб придбати або орендувати мінеральні права. Це дозволило б вам право добувати все, що ви знайдете під поверхнею землі і продавати її.

Права на воду визначаються двома різними способами в Сполучених Штатах. Взагалі кажучи, штати на схід від річки Міссісіпі дотримуються прибережної доктрини прав на воду, що означає, що ті, хто живе поруч з водою, мають право користуватися водою. Вода ділиться між прибережними власниками. У зовсім іншій схемі більшість західних держав використовують поняття попереднього асигнування, яке надає права тим, хто скористався цими правами «вперше за часом». Більш того, під цим поняттям використання повинно бути вигідним, але власник права не обов'язково повинен бути суміжним землевласником. Ця політика призвела до деякого неприродного використання земель у західних штатах, де права на воду високо цінуються через дефіцит. Наприклад, ми бачимо процвітаючі сільськогосподарські угіддя в надзвичайно посушливому кліматі, оскільки власники водних прав хочуть переконатися, що вони зберігають свої попередні права на привласнення води, використовуючи її для корисного використання (наприклад, зрошення сільськогосподарських культур). Якщо вода не буде використана на користь відповідно до попередньої доктрини асигнування, то ці права можуть бути втрачені. Попереднє асигнування - це в основному доктрина «використовувати його або втратити». Більше того, суміжні землевласники в державах попереднього присвоєння можуть не мати жодного права використовувати воду, яка проходить через їх землю. Дійсно, такий результат дуже поширений.

Сервітути і завіти - це непосессорні інтереси в нерухомому майні. Сервітут створюється прямо або мається на увазі, і він взагалі дає людям право використовувати чужу землю для певної мети. Наприклад, сервітут для комунальних підприємств для входу на чужі землі є звичайним явищем. Це дозволяє комунальним підприємствам обслуговувати стовпи, лінії електропередач, кабельні лінії і так далі. Інші приклади включають власність, що не має виходу до моря, що має сервітут через інший шматок майна з метою під'їзної дороги, або сервітут, наданий громадськості для прогулянки вздовж майна іншого, щоб отримати доступ до берегової лінії.

Заповіт - це добровільне обмеження на користування землею. Загальні завіти - це правила об'єднань домовласників, які обмежують права власників використовувати свою землю певним чином, часто в естетичних цілях. Наприклад, такі завіти можуть вимагати, щоб будинки, на які поширюється заповіт, фарбувалися лише у певні заздалегідь затверджені кольори, або вони можуть містити заборони на будівництво басейнів.

Деякі завіти і сервітути йдуть разом із землею, а значить, обмеження будуть поширюватися на наступних власників нерухомості. Чи працює завіт чи сервітут із землею, залежить від типу наданого інтересу.

Відносини орендодавця-орендаря

У нерухомому майні може створюватися орендна частка. Наприклад, якщо ви орендуєте квартиру, будинок або кімнату гуртожитку з кампусу, ви є орендарем з відсотками оренди. У таких стосунках ви є орендарем, а власником нерухомості є орендодавець. Лізинг - це просто посессорний інтерес з певними правами та обов'язками, які зазвичай вказані в договорі оренди. Наприклад, орендар має право на виключне володіння нерухомим майном і обов'язок дотримуватися правил заселення, встановлених орендодавцем, а орендодавець в договорі оренди житла має право на оплату орендної плати та обов'язок забезпечити придатність приміщення для проживання. Якщо одна сторона не виконує договори оренди відповідно до вимог, інша сторона може звернутися за правовим засобом правового захисту. Наприклад, якщо орендар не платить орендну плату, то орендодавець може законно виселити орендаря з приміщення, навіть якщо термін оренди не закінчився. Як і інші інтереси в нерухомості, оренда, як правило, повинна бути в письмовій формі, щоб бути здійсненою проти відповідача.

Можуть бути створені різні типи орендних приміщень. Найпоширенішими орендами є, ймовірно, оренда на роки та періодичні оренди. Оренда житла роками - це просто оренда житла, яка триває певний, заданий період часу. Коли ви орендуєте квартиру, ви можете підписати договір оренди на дев'ять місяців, щоб відобразити навчальний рік. Це було б орендою на роки, хоча термін оренди менше одного року. Періодична оренда, з іншого боку, - це оренда житла, яка просто працює протягом певного періоду часу, а потім автоматично поновлюється, якщо вона не припинена орендодавцем або орендарем. Наприклад, оренда на один рік може стати періодичною орендою, якщо жодна зі сторін не припиняє. Уявіть, що у вас була річна оренда, але ви не з'їхали в кінці року, а орендодавець продовжував приймати орендні платежі і не вжив жодних дій для припинення оренди. Була б створена нова оренда - на один рік. Менш поширеними типами орендодавців є оренда житла за бажанням, яка є орендою протягом певного фіксованого періоду часу і підлягає припиненню за бажанням або орендодавцем, або орендодавцем, і оренда на страждання, що є орендодавцем, що відбувається, коли орендар залишається у власності після того, як право володіння має закінчився і без згоди орендодавця.

Орендні приміщення можуть бути створені для житлових або комерційних цілей. Комерційна оренда, як правило, триває триваліші періоди часу, ніж оренда житла. Наприклад, не рідко можна почути про комерційні договори оренди, які тривають п'ять, десять, двадцять п'ять, а то і дев'яносто дев'ять років. Багато з тих же обов'язків і обов'язків існують і з комерційними договорами оренди, але є деякі важливі відмінності. Наприклад, комерційний орендар може вимагати, щоб орендодавець відмовився від оренди конкуренту орендаря в межах однієї будівлі. Наприклад, Якщо гольф магазин знаходиться в смузі торговий центр, він може вимагати як термін оренди, що орендодавець утримуватися від оренди інших торгових площ конкурент гольф магазин в межах тієї ж смуги торговий центр.

Орендні інтереси підлягають переуступці, якщо ці права прямо не обмежені договором оренди. Це означає, що права, передані договором оренди, що є договором, можуть бути передані іншій стороні шляхом переуступки, якщо в рамках оренди не існує явного обмеження на переуступку. Можливо, ви бачили обмеження на переуступку у власній оренді житла у вигляді пункту про відсутність суборенди. Комерційні договори оренди зазвичай містять обмеження на переуступку без дозволу орендодавця.

Так само, як власник нерухомості може продати будь-які або всі свої інтереси, будь-яка частка власності на нерухоме майно також може бути орендована. Наприклад, той, хто володіє правами надр на землю, може передати право буріння на нафту або газ іншому.

Ключові виноси

Нерухомість може бути придбана шляхом покупки, спадщини, дарування або несприятливого володіння. Власники майна повинні знати широту і межі своїх інтересів власності, щоб зрозуміти свої права на прибуток, отриманий від землі, і їх відповідальність, що виникає в результаті використання їх землі. Інтереси в землі можуть бути абсолютними, умовними або на певний період часу. Крім того, співвласники можуть мати різні права, залежно від виду власності. Сфера інтересів у землі може включати поверхню та будівлі, прикріплені до неї, тоді як інші інтереси можуть бути розділені та передані окремо, такі як права на надра та водні права. Сервітути і завіти в нерухомому майні передають непосессорні інтереси. Орендні інтереси є посессорними, невласницькими інтересами.

Вправа\(\PageIndex{1}\)

1. Чи згодні ви, що вартість землі - це лише її прибуток? Якщо ні, то що робить землю цінною? Чи має вона «притаманну» цінність, яка не має нічого спільного з прибутком людини?
2. Розглянемо цей сучасний погляд на делікт неприємності. Деякі землевласники узбережжя Перської затоки подали неприємний позов проти енергетичних компаній за викид вуглецю, стверджуючи, що вуглець призвів до глобального потепління, що потім призвело до підвищення рівня моря, що потім призвело до незвичайної лютості та сили урагану Катріна. Районний суд відхилив справу, але колегія з трьох суддів на П'ятому окрузі скасувала, заявивши, що землевласники мали право продовжувати і що позов підлягає розгляду. Чи вважаєте ви, що це дійсна претензія на неприємність? Чому чи чому ні?
3. Чи вважаєте ви, що несприятливі володіння повинні бути скасовані? Чому чи чому ні? Якщо ви виявили скваттера на своїй землі, що робити, щоб захистити свій титул?
4. Який тип due diligence може бути здійснений, щоб гарантувати, що майно не містить похованого сміттєзвалища токсичних відходів?
5. Класифікувати наступне як порушника, ліцензіата або запрошеного для визначення обов'язку, що належить землевласнику:
   1. листоноша
   2. Клієнт в Wal-Mart
   3. Людина, яка розрізає вашу землю, щоб дістатися до іншого боку, без вашого дозволу
6. Подумайте про ситуацію, в якій ви б надали життєвий маєток комусь у власності, якою ви володієте. Чим ця ситуація відрізняється від здачі нерухомості в оренду орендарю?
7. Знайдіть в газеті історію про відповідальність, що виникає в результаті володіння нерухомим майном. Чи вважаєте ви, що поміщик повинен нести відповідальність в тому випадку, якщо ви перебуваєте? Чому чи чому ні?
8. Які переваги ви можете побачити як для орендодавця, так і для орендаря для надзвичайно тривалої оренди? Які ризики?