34.5: Випадки

Відмова в праві заставника на звернення стягнення; помилкові подання документів; втрачені інструменти

Пол Черрі проти Чейз Манхеттен іпотечної групи

190 Ф.Суп.2Д 1330 (Фд. Дист. Кт. ФЛ (2002)

Фон

[Пол Черрі подав скаргу до суду на Чейз за чесну практику стягнення боргів порушення закону і наклеп на кредит.] ... Чейз зустрічний вимагав за звернення стягнення і відновлення втраченої купюри. ...

... Чейз провів іпотеку на будинок Cherry, до якого Cherry здійснювала своєчасні платежі до серпня 2000 року. Черрі перестала здійснювати виплати по іпотеці після того, як отримав лист від Чейза, в якому визнається його задоволення іпотекою. Cherry повідомила Чейза про помилку через представника служби підтримки клієнтів. Вишня, однак, отримала чек, датований 15 серпня 2000 року, як депозитне відшкодування по іпотеці. Чейз згодом записав задоволення іпотеки в громадських записах округу Пінеллас 19 жовтня 2000 року. 14 листопада 2000 року Чейз надіслав Cherry лист «Реактивація позики» з новим номером кредиту, за яким можна здійснити платежі. За цей час Черрі розміщував свої іпотечні платежі на банківський рахунок, який згодом був поміщений на рахунок ескроу, що підтримується його адвокатом. Ці виплати не були, і не були, тендер на Chase. В результаті провалу тендеру Чейз відправив Cherry попередження про прискорення 17 листопада 2000 року, і знову 16 березня 2001 року. Чейз повідомив кредитні бюро про статус за замовчуванням Cherry і переїхав на стягнення. У листі, адресованому адвокату Черрі, датованому 24 квітня 2001 року, адвокат Чейза порадив Cherry зробити іпотечні платежі Чейзу. Чейз записав на «відпустку, відкликання, і скасування задоволення іпотеки» (vacatur) [vacatur: оголошення подано в суді, що щось скасовано або відкладено; анулювання] в окрузі Пінеллас публічних записів травня 3, 2001. Чейз підписав відпустку в березні 21, 2001, і нотаріально завірено березня 27, 2001. Чейз також не зміг знайти оригінальну записку, датовану 15 жовтня 1997 року, і вважає її втраченою. ...

Викупу

Чейз прискорив іпотечний борг Черрі після визначення того, що він був у статусі дефолту за іпотечними положеннями. Чейз стверджує, що право на звернення стягнення під приміткою та іпотекою є «абсолютним», [Цитування], і що цей суд повинен забезпечити забезпечення інтересу в іпотеці, хоча Чейз зробив адміністративну помилку при введенні задоволення іпотеки в публічні записи. ...

Іпотека

... Чейз покладається на рішення Верховного суду Флориди в United Service Corp. проти Vi-An Const. Corp., [Цитування] (Fla.1955), яка вважала, що задоволення іпотеки «зроблене через помилку може бути скасовано» та іпотека відновлена до тих пір, поки жодна інша невинна третя сторона не «набула інтересу у власності». Як правило, суд розглядає права будь-яких невинних третіх осіб, і якщо їх не існує, власний капітал надасть допомогу іпотекодержателю, який помилково задовольнив іпотеку до повного сплати. [Цитування]. Обидві сторони погоджуються, що іпотека була звільнена до того, як борг був повністю виплачений. Жодна зі сторін не представила до цього Суду жодних фактів, які передбачають можливість або існування інтересу третьої сторони. Хоча Черрі стверджує, що під Biggs проти Сміта, 184 So. 106, 107 (1938), що записане задоволення іпотеки є «prima facie докази погашення іпотечного застави», Біггс не застосовує цей стандарт до іпотечних прав, постраждалих від помилки в задоволенні.

Тому, на цих фактах, цей суд визнає, що відпустка є належним засобом для Chase виправити свою односторонню помилку, оскільки «справедливість надасть допомогу тим, хто через помилку випустив іпотеку». [Цитування.] Відповідно, Цей Суд вважає, що акціонерний позов необхідний, щоб зробити vacatur підлягає виконанню, якщо сторони не згодні на відпустку або подібний засіб правового захисту під час переговорів про іпотеку. ...

Тендер

Cherry не здійснював іпотечний платіж Chase з серпня 2000 року, але стверджує, що здійснив ці платежі на рахунок ескроу, який, як він стверджує, був виплачений на рахунок ескроу, оскільки Чейз зафіксував задоволення своєї іпотеки і, отже, іпотеки не існувало. Черрі також стверджує, що представники Chase відкинули його початкові спроби внести платежі через відсутність чинного номера кредиту. Чейз, однак, правильно стверджує, що платежі, здійснені на рахунок ескроу, не є належним тендером оплати. Метьюз проти Ліндсі, [Цитування] (1884) (вимагає, щоб тендер був зроблений до суду). Також Cherry не здійснювала необхідних іпотечних платежів до суду, як це передбачено [відповідними судовими правилами], дозволяючи «депозит у суді всю або будь-яку частину такої суми чи речі, незалежно від того, чи вимагає ця сторона всю або будь-яку частину суми чи речі». Крім того, Чейз також правильно стверджує, що відмова від Cherry тендерних платежів з рахунку ескроу або внесення депозитів у суді - це більше, ніж просто «технічне порушення» іпотеки та примітки. [Цитування.]

Чейз може, таким чином, стягнути всю суму заборгованості по іпотеці, якщо суд не знайде «обмежену обставину», за яким запит може бути відмовлено. [Цитування.] Хоча Чейз не представлений в його обговоренні цієї справи, Суд може відмовити у зверненні стягнення, незважаючи на те, що відповідач встановив позов про звернення стягнення, якщо прискорення було недобросовісним і «результат був би несправедливим і несправедливим». Цей Суд проаналізує несправедливий результат тесту та обмежені обставини, за якими суд може відмовити у зверненні стягнення.

По-перше, цей Суд не вважає іпотечне прискорення недобросовісним, припускаючи arguendo [для цілей аргументу], що іпотека була дійсною протягом періоду, коли задоволення іпотеки було внесено до публічних записів. Чейз не надіслав перше попередження про прискорення до 14 листопада 2000 року, четвертого місяця несплати, а потім другий акселераційний лист 16 березня 2001 року, восьмого місяця несплати. Хоча Черрі міг стверджувати, що дія стягнення була «несправедливим» і «несправедливим» результатом після того, як задоволення іпотеки було введено від його імені, результат не піднімається до недобросовісного рівня, оскільки Черрі могла належним чином торгувати іпотечні платежі до суду.

По-друге, такі «обмежені обставини» виправдовують відмову суду у зверненні стягнення: 1) відмова від права на прискорення; 2) іпотекодержатель відмовився від ствердження звернення стягнення, оскільки іпотекодавець обґрунтовано припускав, що іпотекодержатель не буде звертати стягнення; 3) іпотекодержатель не виконав умови прецеденту для прискорення; 4) оплата, зроблена після дефолту, але до отримання наміру стягнути стягнення; або, 5) де був намір зробити своєчасну оплату, і вона була спроба, або кроки, вжиті для його здійснення, але тим не менш платіж не був здійснений через непорозуміння або прощення нехтування, в поєднанні з деякими поведінки іпотекодержателя, яке в тій чи іншій мірі сприяло несплаті при настанні або в межах пільгового періоду. [Цитати.]

Чейз не звертається до цієї п'ятої обставини у своєму русі, явне заплутування прецедентного права перед судом. Цей Суд визнає, що факти Черрі не задовольняють перші чотири обмежені обставини. Чейз жодного разу не порадив Cherry, що право прискорення відмовляється; також Чейз не відмовляється від ствердження стягнення на іпотеку через адміністративну помилку, і Cherry не покладалася на цю помилку на його шкоду; і так як Чейз надіслав лист прискорення Cherry і запит на платіж своєму адвокату, не може бути ніяких аргументів, що Черрі вважав, що Чейз не буде стягувати стягнення. Чейз виконав усі умови прецеденту, що вимагаються іпотечними положеннями до повідомлення про прискорення; надсилання попереджень про прискорення 17 листопада 2000 року та 16 березня 2001 року. Черрі також не має аргументів за відсутність повідомлення про намір прискоритися після дефолту, оскільки він не здійснював платіж з липня 2000 року, тим самим поставивши його за замовчуванням іпотечних положень, і він визнає, що отримує повідомлення про прискорення.

Цей Суд вважає, однак, що цей позов не відповідає остаточній обмеженій обставині щодо наміру здійснити своєчасні платежі. Значні фактичні питання існують щодо наміру Cherry зробити або спробувати зробити своєчасні іпотечні платежі Chase. Черрі стверджує, що він намагався здійснити платежі, але йому сказав представник Chase, що немає номера іпотечного кредиту, за яким можна було б застосувати платежі. В результаті, іпотечні платежі були поміщені на рахунок, а пізніше на трастовий рахунок його адвоката як іпотечний ескроу. Хоча ці платежі повинні були, як мінімум, були розміщені в суді для забезпечення тендеру під час вирішення іпотечного спору, Cherry дійсно вжила заходів для здійснення своєчасних іпотечних платежів. Хоча Черрі, через виправдану зневагу або непорозуміння щодо того, що його права були після того, як було введено задоволення іпотечного кредиту, не вдалося здійснити тендерні платежі, Чейз також не без вини; його проведення у введенні задоволення іпотеки в публічні записи округу Пінеллас безпосередньо сприяло неспроможності «Черрі» проведення тендерних своєчасних платежів. Спроба Черрі на здійснення іпотечних платежів, в поєднанні з неналежним задоволенням іпотеки Чейз вписується прямо в обмежені обставини, створені для обґрунтування відмови суду у зверненні стягнення. Акціонерний капітал тут вимагає балансування між правом Чейза на заставний відсоток, обтяжений іпотекою, і спробами Cherry зробити своєчасні платежі. Таким чином, ці обмежені обставини існують для того, щоб гарантувати, що звернення стягнення залишається дією у власному капіталі. Застосовуючи цей аналіз, цей Суд вважає, що власний капітал вимагає, щоб запит Чейза про стягнення було відмовлено на цьому етапі. ...

Відновлення втраченої купюри та іпотеки

Чейз також вимагає, як частина зустрічного позову про звернення стягнення, відновлення купюри, спочатку пов'язаної з іпотекою, оскільки вона не в змозі зробити оригінальну примітку та надати за афідевітом докази її втрати. Чейз дотримувався [необхідних статутних] вимог [.] ... Цей Суд вважає, що нота повинна бути відновлена, і що Чейз має законне право виконувати записку після видачі цього наказу.

Цей суд також погоджується, що Чейз може відновити іпотеку через відпустку, відкликання, і скасування задоволення іпотеки. [Цитування] (дозволяє суду справедливості відновити іпотеку, яка була неналежним чином скасована через помилку). Однак цей Суд вважатиме відпустку чинною на дату винесення цього наказу. Цей Суд залишає статус vacatur протягом спірного періоду, а конкретно з травня 3, 2001, щоб бути вирішене в подальшому провадженні. ... Відповідно, це:

НАКАЗАВ, що [Чейз не може стягнути стягнення і] прохання відновити записку та іпотеку цим надається та діє з дати цього наказу. Cherry буде тендер всі раніше списані іпотечні платежі до Суду, якщо сторони не домовилися про інше, протягом десяти днів цього наказу і відтепер, тендер майбутні щомісячні платежі Chase, як зазначено в відновленій ноті та іпотеці.

СПРАВА ПИТАННЯ

1. Коли Чейз з'ясував, що він видав задоволення іпотеки помилково, що він файл, щоб виправити помилку?
2. Вишня не здійснювала жодних іпотечних платежів між часом Чейз надіслав йому помилкове Задоволення іпотечного повідомлення та часом рішення суду у цій справі. Суд перерахував п'ять обставин, за яких іпотекодержателю (Чейз тут) може бути відмовлено у праві звернення стягнення на прострочений рахунок: який із них тут застосовується? Суд сказав, що Чейз займався «явною заплутаністю прецедентного права перед судом»? Якою обфускацією він займався?
3. Що зробила Черрі з виплатами по іпотеці після того, як Чейз помилково сказав йому, що іпотека задоволена? Що суд сказав, що він повинен був зробити з виплатами?

Застава механіка подала проти орендодавця для оплати покращень орендаря

F & D Елец. Підрядники, Inc. проти порошкових покриттів, Inc.

567 S.E.2D 842 (С.К. 2002)

Фактуальні/процедурні передумови

BG Holding f/k/a Colite Industries, Inc. («BG Holding») є третиною власника близько тридцяти акрів нерухомості в Західній Колумбії, Південна Кароліна. На території розташований складський об'єкт. У вересні 1996 року компанія Powder Coaters, Inc. («Powder Coaters») погодилася орендувати частину складу для ведення свого бізнесу. Порошкові покриття займалися бізнесом електростатичного фарбування деталей машин та обладнання, а потім поміщаючи їх у піч для затвердіння. Підписаний договір оренди був оформлений між Powder Coaters і BG Holding. До підписання договору оренди Powder Coaters домовилися про умови з Марком Тейлором («Тейлор»), який був керуючим майном складського об'єкта і агентом BG Holding.

Складський комплекс не мав достатнього електропостачання для підтримки техніки Powder Coaters. Тому порошкові покриття уклали контракт з F & D Electrical («F & D») на виконання електромонтажних робіт, які включали встановлення двох восьмифутових стрічкових світильників та центру навантаження на двісті підсилювачів. Порошкові покриття ніколи не платили F & D за послуги. Порошкові покриття також не змогли платити орендну плату BG Holding і був виселений у лютому 1997 року. Порошкові покриття вже не є життєздатною компанією.

У січні 1997, F & D подав повідомлення та сертифікат застави механіка і аффідевіт механіка застави. У лютому 1997 року F & D подав цей позов проти BG Holding стягнення стягнення на заставу свого механіка відповідно до S.C. [статуту] . ...

Суд присяжних відбувся 2 і 3 вересня 1998 року. Після закінчення показань F & D, а також після закінчення всіх доказів, BG Holding подав клопотання про спрямовані вироки, в яких було відмовлено. Присяжні повернули вердикт за F & D в розмірі 8 264,00 доларів США. Суд також присудив гонорари адвокатів F & D і вартість в розмірі $8264.00, на загальну суму $16,528.00.

БГ Холдинг звернувся. Апеляційний суд у рішенні «два до одного» скасував суд першої інстанції, проведення спрямованого вердикту повинен був бути винесено BG Holding на підставі того, що BG Holding не дала згоди на модернізацію електрики, як того вимагає Статут механіка. Цей Суд задовольнив клопотання F & D про certiorari, і питання, яке стоїть перед цим Судом, є:

Чи помилився суд першої інстанції у відхиленні клопотання BG Holding про винесення спрямованого вироку через те, що запис був позбавлений будь-яких доказів згоди власника на виконання матеріальним особою робіт над його майном відповідно до вимог [статуту S.C.]?

Юриспруденція/Аналіз

F & D стверджує, що більшість Апеляційного суду помилилися при проведенні фактів справи не змогли встановити, що BG Holding погодився на роботу, виконану F & D, як того вимагає Статут застави механіка [Південна Кароліна]. Ми згодні. ...

Статут застави механіка Південної Кароліни передбачає:

Особа, якій заборгованість належить за працю, виконану або мебльовану або за матеріали, мебльовані та фактично використані при зведенні, перебудові або ремонті будівлі... в силу угоди з або за згодою, власник будівлі або споруди, або особа, яка має повноваження від, або по праву діючи для, власник у закупівлі або меблюванні праці або матеріалів повинен мати заставу на будівлю або споруду та за інтересами власника будівлі чи споруди... для забезпечення сплати належного боргу. [Додано акцент.]

Обидві сторони в цьому випадку визнають відсутність явної «угоди» між F & D і BG Holding. Тому питання в даному зверненні переходить про значення слова «згода» в статуті, що застосовується в контексті орендодавця-орендаря. Це новий випуск у Південній Кароліні.

Цей Суд повинен вирішити, хто повинен дати згоду, хто повинен отримати згоду, і який тип згоди (загальна, конкретна, усна, письмова) повинна бути надана для задоволення статуту. Нарешті, Суд повинен вирішити, чи свідчать докази у цій справі BG Holding необхідну згоду.

A. Хто повинен отримати згоду.

Висновок Апеляційного суду в цьому випадку передбачає, що згода повинна бути між матеріальним особою (позивачем застави) та орендодавцем (власником). «Цілком логічно... що згода відповідно до [відповідного розділу] повинна бути... між власником та суб'єктом, який шукає заставу...» [Цитування Апеляційного суду]. Як зазначалося раніше, застосування Статуту застави механіка в контексті орендодавця-орендаря представляє нову проблему. Ми вважаємо, що згода, вимагається статутом, не повинна бути між орендодавцем/власником та матеріальним працівником, як вказує висновок Апеляційного суду. Визначення того, що необхідна згода має прийти від власника до матеріальноголюдини, означає, що матеріальному людині вдасться досягти успіху тільки в тому випадку, якщо він зможе довести згоду з власником. Таке тлумачення зробить безглуздим мову статуту, яка передбачає: «... в силу угоди з або за згодою власника. ...»

Тому орендодавця/власнику або його агенту досить дати згоду на свого орендаря. Орендодавець/власник повинен мати можливість делегувати своєму орендарю відповідальність за внесення запитуваних поліпшень. Орендодавець/власник може не хотіти мати безпосередню участь з матеріалістом або субпідрядниками, але замість цього може побажати дозволити орендарю самостійно обробляти будь-які вдосконалення або модернізацію. Крім того, орендодавець/власник може перебувати далеко і може володіти багатьма об'єктами нерухомості, що робить його недоцільним мати безпосередню участь з матеріальним людиною. Ми вважаємо, що орендодавець/власник або його агент може вільно укладати договір оренди або договір з орендарем, який дозволяє орендарю направляти зміни до майна, на які були спеціально погоджені орендодавц/власник або його агент.

Ми тримаємо орендодавця/власник або його агент може дати свою згоду орендаре/орендарю, а також безпосередньо позивачу застави, на внесення змін до орендованого приміщення.

Б. яка згода необхідна.

Цей Суд вже чітко визнав згоду, яку вимагає [відповідний розділ], є «чимось більшим, ніж просто мовчазна згода в стані речей, які вже існують. Вона має на увазі згоду на те, яке, але за згодою, не могло існувати, і яке сторона, яка погоджується, має право заборонити». [Цитати.] Однак наш Статут механіки Lien ніколи не застосовувався в контексті орендодавця-орендаря, де бере участь третя сторона.

Інші юрисдикції вирішували це питання. Апеляційний суд цитував [справа Коннектикута, 1987] на підтримку його проведення. Ми згодні з Апеляційним судом, що міркування суду Коннектикуту є переконливими, тим більше, що Коннектикут має аналогічний статут застави механіки. ...

Суди Коннектикуту заявили, що «згода, необхідна від власника або того, хто діє під владою власника, - це більше, ніж просто надання дозволу на проведення робіт на власність; або просто знання про те, що робота виконувалася на своїй землі». Крім того, хоча суди Коннектикуту заявили, що статут не вимагає чіткого контракту, суди вимагали «згоди, яка вказує на угоду про те, що власник... земля несе або може нести відповідальність за матеріали або працю. »...

Міркування [Коннектикут та інших штатів, які вирішили це питання] є переконливими. Короткий опис F & D, здається, стверджує, що просто знання землевласником про те, що робота повинна бути виконана, у поєднанні із загальним «дозволом» орендодавця на виконання робіт, достатньо для встановлення згоди відповідно до статуту. Відповідно до цього тлумачення, орендодавець, який знав, що орендар необхідно поліпшити, модернізувати або додати до орендованого приміщення буде нести відповідальність перед будь-яким підрядником та/або субпідрядником, який виконував роботи на своїй землі. Під інтерпретацією F & D орендодавцю не потрібно буде знати обсяг, вартість тощо роботи, але потрібно буде лише дати орендарю загальний дозвіл на виконання модернізації або вдосконалення.

Зрозуміло, що якщо орендодавц/власник або його агент дає згоду безпосередньо матеріальному людині, може бути встановлено заставу. Згода також може бути надана орендарю, але згода повинна бути конкретною. Орендодавець/власник або його агент повинні знати обсяг проекту (наприклад, як оренда, надана в даному випадку, орендодавець може затвердити письмові плани, подані орендарем). Згода повинна бути більше, ніж «просто знання» про те, що орендар буде виконувати роботи над майном. Повинна бути якась явна або неявна угода про те, що орендодавець може бути притягнутий до відповідальності за роботу або матеріал. Орендодавець/власник або його агент може делегувати проект або роботу своєму орендарю, але має бути явна або мається на увазі згода щодо конкретної роботи, яку потрібно виконати. Загального положення в оренді, яке дозволяє орендарю робити ремонт або поліпшення, недостатньо.

C. Докази Згоди не було

• Зрозуміло, що між BG Holding і F & G. BG Holding не було жодного контракту, явного чи неявного, не було жодного договору, який би мав на увазі, що F & G буде виконувати роботу.
• Керівник F & G, Девід Везерінгтон, і Рей Даттон, власник F & D, обидва свідчили, що вони ніколи не розмовляли ні з ким з BG Holding. Фактично, поки Powder Coaters не заплатив за договором, F & D не знав, що BG Holding є власником будівлі.
• Марк Тейлор, агент BG Holding, засвідчив, що він ніколи не санкціонував жодної роботи F & D, а також не бачив жодної роботи, яку вони виконують на сайті.
• Оренда спеціально передбачала, що всі роботи над майном повинні були бути затверджені в письмовій формі компанією BG Holding.
• Девід Везерінгтон з F & D засвідчив, що він шукає порошкових покриттів, а не BG Holding, для оплати.
• Порошкові покриття визнали, що не уповноважено зобов'язати BG Holding платити за модифікації.
• У договорі оренди зазначено, «Лізингоодержувач повинен зробити будь-які [зміни, модифікації, доповнення або установки], Орендар цим погоджується відшкодувати, захищати, і зберегти нешкідливий Лізингодавця від будь-якої відповідальності...»

D. Докази Існувала згода

• Брюс Х'юстон, власник Powder Coaters, засвідчив, що під час переговорів про оренду він повідомив Марку Тейлору, керуючому майном та агенту BG Holding, що електричне та газове оновлення буде необхідним для порошкових покриттів для виконання своєї роботи.
• Х'юстон свідчив, що Марк Тейлор був присутній на складі, поки F & D виконував свою роботу. [Однак Тейлор засвідчив, що він не бачив F & D виконувати будь-яку роботу в приміщенні.]
• Х'юстон засвідчив, що він не вступив би в оренду, якби він не був уповноважений модернізувати електротехніку, оскільки існуючого джерела живлення було недостатньо для запуску обладнання, необхідного для роботи порошкових покриттів.
• Х'юстон свідчив, що Марк Тейлор, агент BG Holding, показав йому джерело живлення для будівлі, щоб Тейлор міг зрозуміти ступінь роботи, яка буде потрібно.
• Х'юстон засвідчив пункт 5 додатка до оренди був спеціально узгоджений. Він засвідчив наступну мову, яка надала йому повноваження виконувати електричну модернізацію, так що він не зобов'язаний представляти плани BG Holding, як того вимагає положення в оренді: «Орендодавець повинен дозволити Орендарю поставити офісний трейлер у будівлю. Всі комунальні послуги, необхідні для поводження з обладнанням Лізингоодержувача, оплачуються Орендарем, включаючи, але не обмежуючись електрикою, водою, каналізацією та газом». (Зауважимо, що BG Holding заперечує таке тлумачення, але наполягає, що просто вимагає від Орендаря сплати всіх комунальних платежів.)
• Порошкові покриття більше не займає майно, і BG Holding, можливо, виграє від виконаної роботи.

У моментальному випадку є деякі докази згоди. Однак вона не піднімається до рівня, необхідного за статутом. ...

Перегляд доказів у світлі, найбільш сприятливому для F & D, чи дав BG Holding свою згоду, є близьким питанням. Однак ми погоджуємося з Апеляційним судом, що F & D не представила достатньо доказів, щоб показати: (1) BG Holding дав що-небудь більше, ніж загальна згода на поліпшення (оскільки оренда може бути витлумачена, щоб дозволити); або (2) BG Holding мав щось більше, ніж «просто знання», що робота повинна бути виконана. Порошкові покриття стверджували, що додаток до оренди свідчить про згоду BG Holding на внесення змін; однак немає жодних доказів, що BG Holding прямо або неявно погодилася, що вона може нести відповідальність за роботу. Фактично, оренда між порошковими покриттями та BG Holding прямо передбачала, що порошкові покриття несе відповідальність за будь-які зміни, внесені до майна. Навіть Powder Coaters визнали, що він не уповноважений зв'язувати BG Holding. ... Тому неможливо побачити, як саме загальне положення, що вимагає порошкових покриттів платити за воду, каналізацію та газ, можна інтерпретувати, щоб дозволити порошковим покриттям виконувати електричне оновлення. Крім того, ми погоджуємося з Апеляційним судом, що однієї присутності агента BG Holding на робочому майданчику недостатньо для встановлення згоди.

Висновок

Ми маємо згоду, як того вимагає Статут застави механіка, це щось більше, ніж просто робота з знаннями буде або може бути виконана на майні. Орендодавець/власник повинен зробити більше, ніж надати орендарю загальний дозвіл на ремонт або поліпшення орендованого приміщення. Орендодавець/власник або його агент повинні дати або своєму орендарю, або матеріальному людині явну або неявну згоду, визнаючи, що він може нести відповідальність за роботу.

Висновок Апеляційного суду підтверджується як змінений.

СПРАВА ПИТАННЯ

1. Чому лієнор захотів піти за орендодавцем замість орендаря?
2. Чи знав орендодавець тут, що орендар потребує модернізації електроенергії?
3. Якими знаннями або прийняттям суд визначив орендодавця-власника, який потрібно мати або дати, перш ніж матеріальна людина могла мати заставу на нерухомість?
4. Який засіб має F & D (матеріальна людина) зараз?

Довірчі акти; Обов'язки довіреної особи

Альфа Імперіал Білдінг, ТОВ проти Шніцер Сімейні Інвестиції, ТОВ, II (SFI).

2005 ВЛ 715940, (прання. Кт. Додаток 2005 р.)

Епплвік, Дж.

ТОВ «Альфа Імперіал» оскаржує дійсність продажу позасудового звернення стягнення на різних підставах. Альфа був власником третього довірчого акту на продану будівлю, і оскаржує місце продажу і адекватність ціни продажу. Альфа також стверджує, що довірена особа мала обов'язок знову відкрити продаж, мав обов'язок перед молодшим позичальником, охолодив торги та мав конфлікт інтересів. Ми виявляємо, що місце продажу було належним, ціна була адекватною, торги не були охолоджені, і що довірена особа не мала обов'язку знову відкривати продаж, [і] не обов'язок перед молодшим позичальником. ... Ми підтверджуємо.

Факти

Маюр Шет та інша фізична особа створили ТОВ «Альфа Імперіал Білдінг» в 1998 році з метою інвестування в комерційну нерухомість. У лютому 2000 року Альфа продала нерухомість за адресою 1406 Четверта авеню в Сіетлі (власність) компанії Pioneer Northwest, LLC (Піонер). Піонер профінансував цю покупку двома кредитами від [відповідача Schnitzer Family Investment, LLC, II (SFI)]. Pioneer також взяв третій кредит у Alpha на момент продажу за 1,3 мільйона доларів. Цей кредит від Альфи був молодшим до двох [інших] позик [.]

Піонер дефолт і подав на банкрутство в 2002 році. ... У жовтні 2002 відповідач Blackstone Corporation, суб'єкт господарювання, створений для того, щоб виступати в якості довіреної особи з питань звернення стягнення, видав повідомлення про продаж довіреної особи. Blackstone повністю належить відповідачу Уізерспун, Келлі, Девенпорт і Тул (Уізерспун). Відповідач Майкл Керрін, акціонер компанії Witherspoon, повинен був провести продаж 10 січня 2003 року. Керрін і Уізерспун представляли інтереси SFI та ТОВ «4th Avenue». Шет отримав копію Повідомлення про продаж через свого адвоката.

10 січня 2003 року Шет та його син Абхі прибули до входу Третьої авеню до будівлі суду округу Кінг між 9:30 та 9:45 ранку вони чекали близько десяти хвилин. Вони помітили дві вивіски, розміщені над входом на Третю авеню. Один знак сказав, що будівельні роботи відбувалися в будівлі суду, і «всі аукціони майна юридичної та банківської спільноти будуть перенесені до входу 4-ї авеню будівлі адміністрації округу Кінг». Інша табличка вказувала на те, що вхід на Третю авеню залишатиметься відкритим під час будівництва. Шет і Абхі запитали працівника будівлі суду про вивіску, і їм сказали, що всі продажі проводилися в будівлі адміністрації.

Потім Шет і Абхі пішли до адміністративної будівлі і запитали навколо про продаж майна. [Йому сказали Майклу Керріну, одному з акціонерів Blackstone - довірена особа - проводить продаж, і йому порадили] зателефонувати в офіс Керріна в Спокані. Шет зробив так, і йому сказали, що продаж був біля входу Третьої авеню. Шет і Абхі повернулися до входу Третьої авеню.

Тим часом Керрін прибув до входу Третьої авеню між 9:35 та 9:40 ранку. Глава SFI Денні Шніцер (Шніцер) та його син також були присутні. Керрін був здивований, помітивши, що жодних інших продажів викупу не відбувається, але не запитав про це в інформаційному бюро. Керрін не бачив знаків, що спрямовують аукціони, щоб відбуватися в будівлі адміністрації. Керрін проводив аукціон, Шніцер зробив єдину заявку, на $2,1 млн, і продаж був завершений. В цей час заборгованість за першими двома ділами довіри склала приблизно 4,1 мільйона доларів. Потім Керрін покинув будівлю суду, але коли йому зателефонував помічник, який розповів йому про Шет, він домовився зустріти Шета назад біля входу Третьої авеню. Коли вони познайомилися, Шет сказав Керріну, що продажі проводилися в адміністративному корпусі. Керрін відповів, що продаж вже був проведений, і від нього не вимагали йти в будівлю адміністрації. Керрін сказав Шету, що повідомлення вказувало на те, що продаж повинен бути біля входу на Третю авеню, і що продаж відбувся у правильному місці. Шет не просив повторно відкрити торги. ...

Шет подав поточний позов, з Альфою як єдиним позивачем, 14 лютого 2003 року. Позов просив декларативного полегшення, реституції та інших збитків. Суд першої інстанції задовольнив клопотання про узагальнене рішення відповідачів 8 серпня 2003 року. Альфа заклики.

Місце проведення продажу

Альфа стверджує, що продаж був неналежним, оскільки він був біля входу Третьої авеню, а не в будівлі адміністрації. Альфа вказує на лист співробітника округу Кінг про те, що аукціони проводяться в адміністративній будівлі. У листі також зазначено, що персоналу було доручено направляти учасників торгів та піклувальників до цього місця, якщо його попросять. Крім того, Альфа стверджує, що вхід на Третю авеню не був «громадським» місцем, як того вимагає [статут], оскільки аукціонні продажі там заборонялися. Ми не згодні. Альфа не показала, що вхід на Третю авеню був неправильним місцем розташування. Докази показують, що графство змінило свою політику щодо того, де будуть проводитися аукціони, і розмістив знаки на цей рахунок. Однак повіт не виключав людей з входу на Третю авеню або не заважав проводити там аукціони. Вулиця, яка часто відвідувала продажі, заявила, що аукціони проводяться в обох локаціях. Продаж відбувся там, де Повідомлення про продаж вказувало, що це буде. Крім того, Альфа не представила жодних доказів того, що вхід на Третю авеню на момент продажу не був громадським місцем. Громадськість могла вільно приходити і йти в цьому місці, і територія була «відкритою і доступною для всіх для використання». Альфа спирається на Мортон проти Довіри резолюції (S.D. Miss. 1995), щоб підтримати своє твердження про те, що місце продажу було неналежним. [Але] Мортон не на місці.

Обов'язок повторно відкрити продаж

Альфа стверджує, що Керрін повинен був знову відкрити продаж. Однак безперечно, що Шет не просив Керріна знову відкрити його. Докази вказують на те, що Керрін, можливо, знав про зацікавленість Шета в торгах до дня продажу, через розмову з адвокатом Шета про бажання Шета захистити свій інтерес до власності. Але, ці знання не створили в Currin жодного ствердного обов'язку запропонувати знову відкрити продаж.

Крім того, Альфа цитує жодної влади Вашингтона, щоб підтримати твердження про те, що Керрін був би зобов'язаний знову відкрити продаж, якби Шет попросив його. Рішення про продовження продажу, здається, повністю на розсуд довіреної особи: «[t] він довірена особа може з будь-якої причини, яку довірена особа вважає вигідною, продовжити продаж». [Цитування.] Цитування Альфи до Петерсона проти Канзас-Сіті Життя Ins. Co. , Міссурі (1936), щоб підтримати своє твердження про те, що Керрін повинен був знову відкрити продаж, не вдається. У Петерсоні, Повідомлення про продаж вказувало, що продаж буде відбуватися біля «вхідних» дверей будівлі суду. Але будівля суду мала чотири двері, а звичною дверима для продажу була східна. Шериф, виконуючи обов'язки довіреної особи, провів продаж біля східних дверей, а потім знову відкрив продаж біля південних дверей, оскільки були деякі продажі біля південних дверей. Альфа стверджує, що це показує, що Керрін повинен був знову відкрити продаж, дізнавшись про розташування адміністративної будівлі, схоже на те, що шериф зробив у Петерсоні. Однак Петерсон не вказує на те, що шериф мав ствердну обов'язок перепродати майно біля південних дверей. Цей випадок не на місці.

Охолоджені торги

Альфа стверджує, що Керрін охолодив торги на майно, повідомивши учасникам торгів, що він очікував повну ціну продажу кредиту та провів продаж у будівлі суду. Охолоджені торги можуть бути підставою для відмови від продажу. Країна Експрес Магазини, Inc. проти Сімс, [Вашингтонський апеляційний суд] (1997). Суд Country Express пояснив два типи охолоджених торгів:

Перший - навмисний, відбувається там, де є змова з метою утримання заявок. Другий складається з ненавмисних і ненавмисних дій довіреної особи, які мають ефект придушення торгів. Щоб встановити охолоджені торги, претендент повинен встановити, що торги були фактично придушені, що іноді може бути показано неналежною ціною продажу.

Ми вважаємо, що не було льоду. Альфа не показав, що Керрін займався навмисним охолодженням. Немає жодних доказів того, що Керрін знав про знаки, що вказують на аукціони, відбувалися в адміністративній будівлі, коли він підготував Повідомлення про продаж, таким чином, що він навмисно проводив продаж в місці, з якого він знав, що учасники торгів будуть відсутні. Крім того, заява Керріна [зацікавленій особі, яка може зробити ставку на нерухомість] про те, що очікується повна ціна продажу кредиту і що заявка на відкриття складе 4,1 мільйона доларів, не є навмисним охолодженням. SFI заборгував 4,1 мільйона доларів на майно. Таким чином, SFI може запропонувати до цієї суми безкоштовно для себе, оскільки доходи повернуться до SFI. Керрін підтвердив, що SFI готовий зробити ставку на повний кредит. [Довіреними особами прийнято] розкривати повну суму кредитної ставки потенційним учасникам торгів третьої сторони, а інвестори втрачають відсотки, коли дізнаються про суму заборгованості за майном. Тому для Керріна не було оману заявити 4,1 мільйона доларів як початкову заявку через заборгованість на майно. Заяви Керріна не мали жахливого ефекту - вони просто інформували [зацікавлених осіб] про мінімальну суму, необхідну для переважання проти SFI. Таким чином, Керрін навмисно не охолоджував торги, надавши Стріт цю інформацію.

Альфа також стверджує, що охолоджені торги могли бути ненавмисними Currin... [Але доказом є те, що] дії Керріна не навмисно або ненавмисно охолодили торги, і продаж не буде відкладений.

Адекватність ціни продажу

Альфа стверджує, що ціна продажу була «дуже неадекватною» і що продаж, таким чином, слід відкласти. Альфа представив докази того, що майно було «як є» вартість $4.35 млн в грудні 2002 року, і оцінюється 2004 вартість $5.2 млн. Заборгованість перед ДФО за майном склала $4,1 млн. SFI купила нерухомість за $2,1 млн. Ці факти не говорять про те, що продаж повинна бути відкладена.

Судова практика Вашингтона передбачає, що ціна, за яку продається майно, повинна бути «грубо неадекватною», щоб продаж довіреної особи був відкладений лише на цих підставах. У Cox [Citation, 1985] майно коштувало від 200 000 до 300 000 доларів, і було продано бенефіціару за 11 873 доларів. Суд визнав, що ця сума є грубо неадекватною У стюарді [Цитування, 1988] майно було придбано приблизно за $64,000, а потім було продано третій стороні при продажу викупу за $4,870. Цей суд визнав, що 4870 доларів не були грубо неадекватними. У Miebach [Citation] (1984) Суд зазначив, що продаж менш ніж за два відсотки справедливої ринкової вартості майна був грубо недостатнім. Суд у Мібаху також зазначив попередні випадки, коли продаж був анульований через грубо неадекватну ціну покупки; нерухомість у цих випадках була продана менш ніж за чотири відсотки вартості та менше трьох відсотків вартості. Крім того, Restetement вказує на те, що валова неадекватність існує лише тоді, коли ціна продажу становить менше 20 відсотків від справедливої ринкової вартості - без інших дефектів ціни продажу понад 20 відсотків не будуть відкладені. [Цитування.] Нерухомість була продана за 40 і 48 відсотків від його вартості. Ці факти не підтримують грубо неадекватну ціну покупки.

Альфа цитує Мібаха за пропозицію про те, що «там, де неадекватність ціни велика, продаж буде відкладено з невеликими ознаками шахрайства або несправедливості», стверджуючи, що такі вказівки існували тут. Однак справи, наведені судом в Мібаху для підтримки цієї пропозиції, стосувалися нерухомості, проданих менш ніж за три і чотири відсотки від їх вартості. Альфа не продемонструвала жодних ознак шахрайства, а також не показала, що майно, яке продавалося за 40-48 відсотків від його вартості, продається за дуже неадекватну ціну.

Обов'язок перед молодшим заставником

Альфа стверджує, що Керрін заборгував обов'язок Альфі, молодшому позичальнику. Альфа цитує жодної прецедентної практики для цієї пропозиції, і, дійсно, немає жодного - Відділ другий спеціально відмовився вирішувати це питання в Country Express [Цитування]. Альфа визнає відсутність мови в RCW 61.24 (акт довіри статуту) щодо фідуціарних обов'язків піклувальників перед молодшими позичальниками. Але Альфа стверджує, що оскільки RCW 61.24 вимагає, щоб довірена особа дотримувалася певних процедур при проведенні продажу, і дозволяє стримувати продажі будь-ким, хто має інтерес, можна зробити висновок про істотний обов'язок від довіреної особи до молодшого позичальника.

Аргументи Альфи неспростовні. Процесуальні вимоги в RCW 61.24 не створюють мається на увазі матеріальних обов'язків. Структура акту довірчого продажу ілюструє, що жоден обов'язок не зобов'язаний молодшому позичальнику. Довірена особа і молодший позичальник не мають жодних стосунків один з одним. Продаж здійснюється відповідно до договору між надавачем, бенефіціаром та довіреною особою. Молодший позичальник не є стороною цього договору. У прецедентному праві зазначено лише те, що довірена особа зобов'язана довірчим обов'язком перед боржником і бенефіціаром: «довірена особа довірчого акту є фідуціаром як для іпотекодержателя, так і для іпотекодавця і повинен діяти неупереджено між ними». Кокс [Цитування]. Той факт, що продаж відповідно до цього договору може погасити інтерес молодшого позичальника додатково показує, що інтерес прадавця та бенефіціара в акті довіри, що стягується, є несприятливим для молодшого позичальника. Ми робимо висновок, що довірена особа, маючи обов'язки як фідуціар для особи, що надає право, та бенефіціара, не має обов'язків перед іншим, інтерес якого несприятливий для особи, яка надає право, або бенефіціара. Таким чином, претензія Альфи про спеціальне мито до молодшого позичальника не вдається. ...

Адвокатські збори

... Відповідачі стверджують, що вони мають право на адвокатські збори за протидію легковажному позову, відповідно до [статуту Вашингтона]. Апеляція є легковажною, «якщо немає дискусійних питань, щодо яких розумні уми могли б відрізнятися, і це настільки повністю позбавлене заслуг, що не було розумної можливості скасування». [Цитування] Альфа представила кілька питань, не настільки чітко вирішених прецедентним правом, щоб бути легковажними, хоча аргументи Альфи в кінцевому підсумку не вдаються. Таким чином, запит респондентів про оплату адвокатських зборів відповідно до [законодавства штату] відмовляється.

Підтверджено.

СПРАВА ПИТАННЯ

1. Чому позивач (Альфа) вважав, що продаж повинен був бути відкладений через проблеми з місцем розташування?
2. Чому суд вирішив, що довірена особа не зобов'язана знову відкривати торги?
3. Що мається на увазі під «холодними торгами»? Який аргумент позивач висловив, щоб підтвердити своє твердження про те, що торги були охолоджені?
4. Суд зазначає прецедент того, що «грубо неадекватна» ціна пропозиції має певне визначення. Що таке визначення? Який відсоток від вартості нерухомості в цьому випадку становив виграшну ставку?
5. Довірена особа - це той, хто зобов'язаний фідуціарним обов'язком максимальної лояльності та сумлінності іншому, бенефіціару. Хто тут був бенефіціаром? Який обов'язок перед молодшим позичальником (Альфа тут) —будь-який обов'язок?
6. Чому відповідачі не отримали нагороду адвокатського гонорару, яку вони хотіли?