34.4: Неконсенсусна лінія
- Page ID
- 14937
Цілі навчання
- Зрозумійте неузгоджені застави, видані судами - застави прихильності та судові застави - і те, як вони створюються.
- Визнайте інші типи неконсенсусних застав: заставу механіка, посессорну заставу та податкову заставу.
Обговорені дотепер механізми забезпечення - забезпечені інтереси, поручительство, іпотека - усі отримані кредитором за згодою боржника. Кредитор може отримати певні застави без згоди боржника.
Ухвалені судом застави
Деякі неузгоджені застави видаються судами.
Вкладення Lien
Застава стягнення призначається проти майна особи - реального чи особистого - щоб запобігти його розпорядженню під час судового розгляду. Для отримання застави стягнення позивач повинен показати, що відповідач, швидше за все, буде розпоряджатися або приховувати своє майно; якщо суд погоджується з позивачем, вона повинна розмістити облігацію і суд видасть шерифу лист про прив'язку, направивши шерифа на арешт на майно. Вкладення нерухомого майна повинні бути зафіксовані. Якщо позивач виграє її позов, суд видає виконавчий лист, направивши шерифа продати майно для задоволення судового рішення.
Судження застави
Застава судового рішення може бути винесена, коли позивач виграє судове рішення в суді, якщо ще не було винесено заставу. Як і застава вкладення, він передбачає спосіб, за допомогою якого майно відповідача може бути вилучено та продано.
Застава механіка
Огляд
Найпоширенішою неузгодженою заставою на нерухомість є застава механіка. Застава механіка може бути отримана тим, хто надає працю, послуги або матеріали для поліпшення нерухомості: це законодавчо, і статут повинен ретельно дотримуватися. «Механік» тут той, хто працює своїми руками, а не конкретно той, хто працює на верстатах. Автомобільний механік не міг отримати заставу механіка на будинок замовника, щоб забезпечити оплату роботи, яку він зробив на її машині. (Застава, на яке має право автомобільний механік, є «посессорним заставою» або «заставу ремісника,» розглядається в розділі 34.3.3 «Власне заставу») Щоб претендувати на заставу механіка, позивач повинен подати заяву під присягою, що описує виконану роботу, укладений договір, або матеріали, що надаються, постійно поліпшувалася нерухомість.
Особливо складна проблема виникає, коли власник заплатив підряднику, який, в свою чергу, не платить своїм субпідрядникам. У багатьох штатах субпідрядники можуть подати заставу на майно власника, тим самим змушуючи власника платити їх (див. Рис. 34.5 «Застава субпідрядників») - і, можливо, двічі. Щоб захистити себе, власники можуть вимагати від генеральних підрядників заяву під присягою з переліком субпідрядників, які використовуються на роботі, і від них власники можуть отримати відмову від прав застави перед оплатою генпідрядника.
Малюнок 34.5 Застава субпідрядників
Порядок отримання застави механіка
Кожен, хто претендує на заставу проти нерухомості, повинен записати заяву про заставу із зазначенням суми та характеру поліпшення. Лієнор має певний період часу (наприклад, дев'яносто днів), щоб подати з моменту закінчення роботи. Запис як така не дає позичальникуабо автоматичного права на майно, якщо заборгованість залишається неоплаченою. Усі держави вказують обмежений період часу, як правило, один рік, протягом якого позивач повинен подати позов для забезпечення виконання застави. Тільки якщо суд вирішить, що застава є дійсним, майно може бути продано для погашення боргу. Складні питання іноді виникають, коли застава подається на майно орендодавця в результаті поліпшень і послуг, що надаються орендарю, як обговорюється в F & D Elec. Підрядники, Inc. проти порошкових покриттів, Inc., розділ 34.4 «Випадки».
Пріоритети застави механіка
Застава механіка представляє особливий ризик для покупця нерухомості або для кредиторів, які бажають взяти іпотеку. У більшості держав заставу механіка надається пріоритет не з дати, коли застава записана, а з більш ранньої дати - або дати найняття підрядника, або дати початку будівництва. Таким чином, покупець або кредитор може втратити пріоритет для кредитора з заставу механіка, який подав після продажу або іпотеки. Практичним рішенням цієї проблеми є стримування частини коштів (ціна покупки або кредиту) або розміщення їх в ескроу до закінчення терміну обліку застав.
посессорна лінія
Найпоширенішою неузгодженою заставою на особисте майно (не нерухоме майно) є посессорна застава. Це право продовжувати зберігати товар, на якому виконувалися роботи або для яких були поставлені матеріали до тих пір, поки власник не заплатить за працю або матеріали. Посессорна застава виникає як за загальним правом, так і за різноманітними статутами. Оскільки вона не є консенсусною, посессорна застава не поширюється на статтю 9 УКС, яка обмежується інтересами консенсусної безпеки. Він також не регулюється законом про застави механіка, які є непосессорними і стосуються лише роботи, виконаної для поліпшення нерухомості.
Загальноправове правило полягає в тому, що кожен, хто за прямим або непрямим договором додає цінність чужому (особистому майну) працею, майстерністю або матеріалами, має посессорну заставу для вартості послуг. Більше того, позичальник може тримати балачок до тих пір, поки її послуги не будуть оплачені. Наприклад, хімчистка магазин не збирається випускати вовняну куртку, яку ви взяли на прибирання, якщо ви не зробите задовільних домовленостей, щоб заплатити за це, і ланцюгова пила магазин не дозволить вам взяти ланцюгову пилу, яку ви принесли для налаштування, поки ви не заплатите за працю та матеріали для налаштування.
Податкова застава
Важливою статутною заставою є федеральна податкова застава. Після того, як уряд оцінює податок, належна сума становить заставу на майно власника, будь то реальне чи особисте. Поки він не буде поданий у відповідній державній установі, інші мають пріоритет, включаючи покупців, механіків заставників, кредиторів заставних рішень та власників забезпечувальних інтересів. Але після подання податкова застава має пріоритет над усіма згодом виникли застави. Федеральний закон звільняє деяке майно від податкової застави; наприклад, допомога по безробіттю, книги та інструменти торгівлі, компенсація працівникам, судові рішення про утримання неповнолітніх дітей, мінімальні суми заробітної плати та заробітної плати, особисті речі, меблі, паливо та положення звільняються.
Органи місцевого самоврядування також можуть оцінювати застави перед нерухомістю за несплату податків на нерухомість. Через деякий проміжок часу нерухомість може бути продана, щоб задовольнити належні податкові суми.
Ключ на винос
Існує чотири типи неузгодженої застави: (1) ухвалені судом застави - це застави, які заважають особі розпоряджатися активами в очікуванні позову, і судові застави, які дозволяють переважаючій стороні в позові взяти майно, що належить боржнику, для задоволення судового рішення; (2) застави механіків є уповноваженого статутом, що надає особі, яка надала працю або матеріал землевласнику, право продавати майно для отримання оплати; (3) посессорні застави на особисте майно дозволяють людині, що володіє товарами, утримувати їх для задоволення позову про виконану роботу або зберігання їх; і (4) податкові застави виконуються уряд для задоволення непогашених податкових зобов'язань і може бути нарахований проти нерухомого або особистого майна.
Вправи
- Захист інтересів іпотекодавця в судовому зверненні стягнення здійснюється судом наглядом за процесом; як захищені інтереси іпотекодавця при використанні довірчого акту?
- Чому довіра стає все більш популярним?
- Яке обґрунтування загальноправової посессорної застави?
- Майк Механік відремонтував автомобіль Аліси Ейс у своєму магазині, але Аліса не мала достатньо грошей, щоб заплатити за ремонт. Може Майк мати заставу механіка на машині? А посессорний заставу?
- Чому федеральний закон звільняє допомогу по безробіттю, книги та інструменти торгівлі, компенсації працівникам, мінімальні суми заробітної плати та заробітної плати, особисті речі, меблі, паливо та інші подібні предмети від розметки податкової застави?